Novi propisi u građevinarstvu tek na jesen

Iako se u Srbiji poslednjih godina mnogo gradi, zakoni u oblasti građevine nisu međusobno usaglašeni, pa na tržištu nisu zaštićeni niti investitori od nelojalne konkurencije i samovolje administracije, niti kupci nekretnina kojima niko ne garantuje kvalitet i sigurnost za uloženi novac. Istovremeno, potražnja za nekretninama, najviše za stanovima daleko nadmašuje ponudu, pa u promet ulaze i još nedovršeni, takozvani objekti u „sivoj fazi“. Potencijalne kupce tek tu čeka rizik da investitor nestane sa novcem od prodatih stanova a da zgradu nikada ne završi, o čemu svedoče mnoge rubrike iz crnih novinskih hronika. Kao jedno od rešenja za takve probleme, pominje se mogućnost izdavanja licenci za investitore koji grade objekte za tržište. Međutim, u Ministarstvu za infrastrukturu kažu da to nije moguće, jer se licence daju samo kao potvrda određenjih znanja, na osnovu kojih firme ili pojedinci mogu da izrađuju projekte ili vrše nadzor, odnosno njima se ne može garantovati pouzdanost investitora.

Zakon ne poznaje institut strateškog kupca

– Usko grlo u građevinrstvu je procedura za dobijanje dozvola, a novi set zakona morao bi da predvidi institut strateškog kupca, za investitore koji grade velike i značajne objekte. Svuda u svetu postoje posebne kancelarije za servisiranje velikih klijenata preko kojih se obezbeđuje brža prohodnost u proceduri za dobijanje dozvola, i građevinari su predlagali da se takva kancelarija otvori pri Privrednoj komori Srbije. Iako bi to značajno ubzalo dolazak većih investitora, za sada nema nagoveštaja da će takva inicijativa biti prihvaćena – kaže Dragan Kopčalić, predsednik Kompanije Montera.

– Postoji inicijativa da se redefiniše pojam investitora, koji je, prema odredbama vađećeg Zakona o planiranju i gradnji, lice za čije potrebe se gradi objekat, odnosno koje finansira i na čije ime glasi dozvola za izgradnju. Međutim, u praksi je tako određen pojam dovodio do zloupotreba. Zbog toga, i drugih problema koji su uočeni tokom petogodišnje primene Zakona i planiranju i izgradnji, do kraja juna ove godine vlada će razmatrati izmene seta zakona iz oblasti gradnje i imovinsko pravnih odnosa, a za tim bi prihvaćen tekst mogao da se nađe pred poslanicima na jesenjem zasedanju. Između ostalog, predlog je i da se definišu posebni uslovi koje bi trebalo da ispune investitori koji grade objekte određene veličine i namenjene tržištu, među kojima je i obaveza polaganja depozita kao garancije da će objekat biti završen – kaže za Danas pomoćnik ministra za infrastrukturu Aleksandra Damjanović-Petrović.
Ona podseća i da je ranijim zakonima iz oblasti građevine bilo propisano da, na primer, nadrgradnju zgrada ne može vršiti investitor koji nije pravno lice, ali sada se to smatra ograničavanjem ustavnih prava građana i prava na jednake uslove za pristup tržištu.
I građevinari tvrde da je u sektoru gradnje potreban čitav set novih zakona kojima bi bilo regulisano tržište i odnosi između investitora, vlasnika zemljišta, administracije i kupaca.
– Uvođenje licenci za investitore odgovaralo bi velikim kompanijama, ali ne bi rešilo probleme u građevinarstvu. Naime, više od 70 odsto stambenih zgrada gradi se na osnovu dogovora između investitora i vlasnika zemljišta, koji umesto nadoknade dobija određeni procenat investicije. Taj udeo je i sada visok, nekada čak i ucenjivački, jer premašuje 30 odsto vrednosti investicije, a postojanje licenci samo bi uticalo da građevinari koji je nisu dobili, vlasniku lokacije ponude veći broj kvadrata. Oni će sklopiti ugovor sa vlasnikom, prodati stanove iz projekta a da li će ih završiti to će i dalje biti neizvesno – kaže za Danas predsednik kompanije Montera Dragan Kopčalić.
On naglašava da su u toj oblasti neophodni zakoni o imovinskim odnosima i o gradskoj građevinskoj renti, kojim bi tržišno bili uređeni odnosi između investitora i vlasnika zemljišta. Ali, potreban je i mnogo efikasniji pravni sistem, u kome sporovi ne bi trajali pet do šest godina, i kojim bi kupci bili zaštićeni od štetnih ugovora i nesavesnih investitora.
– Veliki broj objekata koji su na području Palilule i u centru Beograda građeni od ranih 90-ih do 2002-2003. godine, do te mere su nekvalitetni da bi malo jači zemljotres napravio ozbiljan problem. To je posledica „tolerantne države“ i jakog crnog tržišta koje deluje u zoni građevine. Nesavesni investitori štede na materijalima ili troškovima radne snage i zaštite na radu, a krajnju cenu tako neregulisanih odnosa plaća kupac. Njemu niko ne garantuje zaštitu niti nadoknadu štete ukoliko je pretrpi. U krajnjoj liniji, tako komotnim odnosom države i pravosuđa, oštećeni su i savesni investitori jer se teško bore s nelojalnom konkurencijom – kaže Kopčalić.