Fenomen šoping centara

Posmatranje šoping centara kao jednog od fenomena savremenog života može imati ambivalentnu interpretaciju, mada je činjenica da su se šoping centri razvili kao nusprodukt moderne, hiperaktivne svakodnevnice. Mesto u kome možete istovremeno, potpuno sami, ili pak sa porodicom, odnosno prijateljima, kupovati, razonoditi se, rekreirati se, može s jedne strane da predstavlja veštačku simplifikaciju sve tezeg svakodnevnog funkcionisanja gradske populacije, ali pored nesumnjivog pragmatičnog efekta i branu sve izraženijoj socijalnoj alijenaciji. Sa druge strane ovaj trend je tek sekundarna manifestacija nečeg što je poprimilo dimenzije prave industrije u kojoj se obrću milijarde evra. U prilog toj konstataciji govori i najveći svetski sajam šoping centara i riteila, koji je održan u Kanu i koji je okupio više od sedam hiljada učesnika iz 68 zemalja. Ilustrativan je i podatak da Međunarodni savet šoping centara (ICSC) okuplja oko 57 hiljada članova, kao i da se taj broj povećava za oko 10 odsto godišnje.
Postojbina šoping centara su SAD. Upravo tamo, kao i u Australiji, locirane su najveće svetske kompanije, odnosno investicioni trastovi, poput Sajmon properti grup, Mils korporejšn, Dženeral grout propertis… Iz Amerike su na tlo Evrope šoping centri stupili šezdesetih godina prošlog veka. Ipak, za srpsko tržište nije adekvatna komparacija sa pređašnjim kategorijama, već kao reper treba uzeti tržište centralne Evrope, gde su šoping centri, poput plime, počeli da nadolaze tek polovinom devedesetih godina prošlog veka. Za korak ispred ostalih država bila je Poljska i naročito Varšava u kojoj su, relativno brzo, nikli Arkadia, Galeria Mokotov, Promenada, uskoro će oživeti i velelepni Zlota Terasi. U Češkoj, prvenstveno u Pragu izgrađeni su, jedan za drugim, Letnani centar, Novi Šmičov, Metropole Zlicin, Čodov… U Sofiji su tokom 2006. god. otvoreni Mall of Sofia i City centar, a u Zagrebu City centar koji je nikao naspram već razrađenog King Krosa. Posebna priča je Mađarska. Godinama su njeni žitelji odlazili u vremešni ali još uvek izuzetni Šoping siti Sud u Beču, a onda su za kratko vreme izgrađeni Polus, sada već kultni West End, Arkad, Mammut 1&2 i drugi.
Srpsko tržište ima veliki potencijal kada je reč o investiranju u razvoj šoping centara. Najveća komparativna prednost je nezasićenost, odnosno, otvorenost tržišta, s obzirom na to da na 1.000 stanovnika u Beogradu ima samo petnaestak kvadratnih metara izgrađenog prostora u šoping centrima. Primera radi u zemljama EU taj prosek je 170 m2, a u centralnoj Evropi od 85 do 100 m2, dok se u glavnim gradovima tih zemalja kvadratura kreće od 500 do 700 m2! U Beogradu se, ukoliko apstrahujemo postojanje preteča modernih centara kao što su Čumićevo sokače, Siti pasaž ili Milenium, može govoriti samo o dva centra srednje veličine. Reč je o Merkatoru koji je otvoren pre četiri godine i odigrao je ključnu ulogu u profilisanju srpskog tržišta. Imati gotovo milion posetilaca mesečno na dvadesetak hiljada kvadrata impresivan je podatak i u evropskim okvirima. Investicija koja se praktično otplatila za nekoliko godina, otklonila je svaku sumnju u vezi sa potencijalom beogradskog tržišta. Prilikom procene moguće isplativosti ulaganja u retail real estate obično se ocenjuju kupovna moć stanovništva i potrošačke navike. U Beogradu je prosečna neto mesečna zarada oko 330 evra, pa prema tome ni kupovna moć ne može statistički gledano biti velika. Ipak, potrošačke navike predstavljaju svojevrsni endemičan rebus koji ovo tržište promoviše u veoma atraktivno. Drugi centar je IMMOCENTAR, otvoren pre gotovo godinu dana i to kao pilot projekat, prvi u nizu od desetak centara sličnog profila, koji će imati za cilj da pokriju potrebe lokalnog stanovništva u predgrađima ili u tzv. „gradskim spavaonicama“. Pomenuti centar ima dnevno desetak hiljada posetilaca i posluje veoma uspešno.
Međutim, veliki projekti tek čekaju na realizaciju, i to uglavnom u režiji domaćih investitora. Ove godine biće otvoren Vero centar, a za 2008. godinu planirano je otvaranje Delta siti centra na 80.000 kvadrata i najzad, MPC Propertis prvog regionalnog šoping centra u Srbiji, Ušće shopping centra koji će se prostirati na više od 130.000 metara kvadratnih. Beograd će, nakon realizacije ovih projekata, u funkcionalnom i ekonomskom smislu dobiti novu dimenziju. Na žalost, neke investicije, poput izgradnje tržnog centra na Prokop stanici koju je trebalo da realizuje TRIGRANIT kompanija sticajem okolnosti, stavljene su pod znak pitanja.
Realizacija navedenih projekata nimalo nije jednostavna. U inicijalnoj fazi svakog od njih glavnu reč vodili su strani eksperti (projektanti i konsultanti). Vremenom se i domaći kadar edukovao i ravnopravno uključio u te procese. Trebalo je biti dovoljno kreativan i iskusan da se osmisli kvalitetan raspored zakupaca, tzv. tenant mix, kao i dovoljno vešt i uporan da se poznati brendovi poput Marks&Spencer, New Yorker, Peek&Cloppenbur, Zara… prvi put dođu u Srbiju. Leasing agenti poput EFG Property Services i Colliers, kao i nekoliko konsultantskih kuća imaju vodeću ulogu u rešavanju navedenih problema.
Izuzetno važna oblast je i razvoj tzv. Properti menadžment, odnosno menadžmenta centra. Naime, voditi centar kroz koji dnevno prolazi u proseku od 40.000 do 50.000 posetilaca i koji zapošljava oko 2.000 ljudi, izuzetno je složen poduhvat. Jer, centar koji jednom zamre teško može biti reanimiran. Upravo zato investiranje u know how su neophodnost. Što se investitorskog aspekta tiče, ekonomska opravdanost pomenutih investicija je evidentna i ogleda se u godišnjem neto povratu od oko 10 odsto što je najviše u regionu. Međutim, nužna je podrška investitorima na svim nivoima. Još uvek dosta visok stepen equity od oko 30 do 35 odsto na kome banke insistiranju, relativno visoke kamatne stope, permanentni problemi sa urbanizmom i imovinskopravnim odnosima, okolnosti su koje sputavaju investiranje u ovu oblast.