To su i polazne vrednosti za obračun osnovice. Ali kako površina nepokretnosti nije stavka koja izaziva nedoumicu (prenosi se iz ugovora o sticanju prava), ono što dovodi do sporne cifre u prvoj koloni rešenja (procenjena tržišna vrednost nekretnine) upravo je tržišna vrednost kvadrata, odnosno način izračunavanja. I sad na scenu stupa već viđeno pravilo – vrednost kvadrata se različito izračunava u odnosu na godinu u kojoj je nepokretnost izgrađena. Ovde imamo čuvenu kategoriju novih i starih stanova. Pod pojmom „novi stan“ podrazumeva se nepokretnost koja je završena u godini koja prethodi godini za koju se izdaje rešenje. I ovde je tržišna vrednost kvadrata nedvosmislena i jasna – dobija se iz zvaničnog podatka o prosečnoj tržišnoj vrednosti na konkretnoj opštini.

I sad dolazimo do glavne peripetije koja se zove „stari stanovi“. Za sve stanove koji više nisu novi, prosek tržišne vrednosti kvadrata se obračunava prema osnovicama za porez na prenos apsolutnih prava, naravno u prethodnoj godini. Osnovice za ovaj porez se mogu izračunati na bezbroj načina, ali da se službenici ne bi preterano dvoumili oko toga koji način i podatak da odaberu za izračunavanje osnovice, direktor Poreske uprave (tako stoji u Uputstvu) je, u februaru 2010. godine doneo „Uputstvo o postupku i načinu utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava“. Podsetimo, Uputstvo ne predstavlja podzakonski akt, pa prema tome, nije obavezujuće. Jedna činjenica iz tog Uputstva ni u jednom trenutku nije bila sporna. Ukoliko je ugovorena cena nepokretnosti (iz ugovora o kupoprodaji, otkupu, poklonu, rešenja o nasledivanju…) niža od tržišne vrednosti, uzima se veća od te dve cene. Suprotan slučaj se, naravno, uglavnom ne dešava.

Tržišna vrednost se izračunava na dva načina, ali u oba slučaja, osnovica se može uzeti iz najmanje dva pravosnažna poreska rešenja za nepokretnosti koje su iz istog mesta, zone, opštine, najbližeg naselja, ulice, zgrade… Uputstvom, međutim, nije precizno utvrđeno koja se to dva rešenja koja se mogu uporediti. I ovde se spektar „može, ali i ne mora“ nastavlja. Kada se na osnovu najmanje dva pravosnažna rešenja odredi osnovica, ona se može umanjivati, ili uvećavati u širokom opsegu „od minus do plus“, preciznije od -10 odsto, do +10 odsto, zavisno od lokacije, od -15 do +15 odsto, zavisno od godine gradnje, do -20 odsto, ako je nepokretnost u potkrovlju, ispod ploče ili u suterenu, do -10 odsto za spratnost (od desetog sprata naviše), do -10 odsto za kvalitet, ako dokažete da nemate grejanje ili je nepokretnost podložna vlagi. Ako je objekat luksuzno opremljen, ili se nalazi na elitnoj lokaciji mogu se, takođe, primeniti korektivni faktori (pretpostavljamo da se na njih odnosi „uvećanje bez ograničenja“). Po svemu navednom, reklo bi se da na tržišnu vrednost nepokretnosti starijih od godinu dana, može bitno da utiče dobra volja i trenutno raspoloženje poreznika. Veoma konfuzna računica!

Ako ovaj tekst nije razjasnio nedoumicu da li da pobesnite ili da budete ljubazni, jer čekate satima u redu ispred šaltera, tu nedoumicu ostavite za neki drugi šalter, koji ne pripada poreskoj upravi. A ako mislite da ste oštećeni novim poreskim rešenjem i načinom „ovako“, ili „onako“, žalite se Poreskoj upravi u zakonskom roku i tražite da vam precizno objasne kako su obračunali osnovicu za poresko rešenje. Jer sve su to podaci od javnog značaja koji treba da su dostupni javnosti, a do kojih, paradoksalno, javnost ne može da dođe.

Ovako ili onako

Tržišna vrednost imovine izračunava na dva načina: „Ovako“, odnosno, bez izlaska na teren, ili „onako“, dakle posle izlaskom na teren. Naizgled, ova dva postupka bi trebalo da se primenjuju za tačno propisane slučajeve, kako i nalaže Uputstvo, no stranka se uvek može naći u bilo kom od njih. Dovoljno je da niste zadovoljni procenom tržišne vrednosti koju je Poreska uprava uradila bez izlaska na teren, ili da ste poreskim službenicima napomenuli da je nepokretnost oštećena, pa da vam se osnovica obračuna „onako“.