Na Terazijama skuplje nego na atinskoj Omoniji

Tržište stanova u Srbiji još uvek nije stabilizovano pa su velika potražnja u odnosu na ponudu i neusaglašeni propisi, učinili da kvadrat stambenog prostora u Beogradu bude znatno skuplji u odnosu na stanove u glavnim gradovima nekih zemalja u okruženju.
Istini za volju, cene još nisu dostigle nivo od 24.900 evra, koliko košta kvadrat u Monte Karlu, niti 14.500 evra koliko kupac mora da izdvoji za kvadrat stana u strogom centru Londona. Nisu se približile ni cenama stanova u Moskvi ili Parizu, gde se za stanovanje u centru grada mora platiti oko 6.500 evra po kvadratu. Ali, cene u srpskoj prestonici približile su se cenama stanova u Berlinu i Beču, gde se u centru grada kvadrat plaća tri hiljade evra, a znatno su iznad cena u većim gradovima regiona, poput Budimpešte i Atine, gde kvadrat košta oko 1.800 evra dok se stan u centru Sofije može kupiti za 1.050 evra po kvadratu.

Konkurencija zavodi red

Zbog visokih cena stanova u Srbiji najčešće se prozivaju građevinari, ali treba znati da njihova zarada već godinama iznosi deset odsto od vrednosti objekta. Druga je priča kad je reč o investitorima. Oni su pre pet godina i za 80 odsto vrednosti uvećavali svoj uloženi kapital, ali su poslednjih godinu-dve, zaradu sveli na oko 25 do 30 odsto u odnosu na uloženi kapital. Dolazak stanih kompanija i investicionih fondova u Srbiju jedan je od razloga za to, ali i činjenica da visoka cena izgradnje stana nije mogla da podnese tako visok procenat zarade.

Na formiranje krajnje cene stana utiče mnogo faktora. Na prvom mestu je vrednost lokacije na kojoj će se graditi, zatim su tu komunalne takse, troškovi projektovanja i geomehaničkih elaborata, cena izvođenja radova…Do lokacija u Beogradu, investitori mogu doći na dva načina. Ili će se javiti na neki od javnih tendera koje raspisuje Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda i u tom slučaju, gotovo po pravilu, imovinsko-pravni odnosi su rašćišćeni. Te lokacije obično su predviđene za velike objekte, i najčešće ih traže sve prisutniji strani investitori. Drugi način je da firma koja ulazi u gradnju pronađe plac na kome želi da gradi i sa vlasnikom placa sama reguliše imovinsko pravne odnose.

Po meri prosečnog novčanika

– Srbija treba još dosta toga da uradi kako bi podstakla stambenu izgradnju, što je jedan od uslova za pad cena. Činjenica je da bi nekoliko mostova i saobraćajnica u glavnom gradu, sa pratećim instalacijama, otvorilo niz novih lokacija i privuklo investitore. Ostale zemlje iz jugoistočne Evrope su znatno ranije krenule u tu vrstu opremanja, pa je posle početnih oscilacija stvoren stabilan cenovni okvir. Tako se, recimo, u Zagrebu prosečan stan u centru grada može kupiti po ceni od 1.700 do dve hiljade evra, dok se u glavnom gradu Bugarske kvadrat stambenog prostora kreće od 500 do 1.100 evra. Ali, treba imati u vidu da je kupovna moć stanovništva u tim zemljama veća nego u Srbiji, kao i da se u ponudi nalazi znatno veći broj stanova namenjenih srednjem sloju. U Beogradu upravo ta vrsta stanova nedostaje, pa je zbog veće potražnje njihova cena daleko iznad prosečne kupovne moći građana – kaže za Danas Jovica Jakovac, predstavnik internacionalne kompanije Koliers koja se bavi prometom nekretnina u više od 50 zemalja sveta.

– Cenu takvih parcela formira tržište, ali se često događa da postoji više suvlasnika, od kojih jedan, najčešće sa najmanjim udelom, zatraži nerealno visoku cenu. Srbiji nedostaje zakon o gradskoj građevinskoj renti koji bi te probleme rešio bez ugrožavanja prava vlasnika. U razvijenijim zemljama takvi zakoni postoje, pa kad grad usvoji regulacioni plan kojim je u jednoj zoni predviđena izgradnja višespratnice, vlasnik prizemne kuće mora da plaća godišnju rentu predviđenu za soliter. On može i da pronađe investitora sa kojim će izgraditi zgradu predviđene spratnosti i pri tom i zaraditi, ili može jednostavno da proda svoju kuću i pronađe sebi jeftiniju lokaciju za stanovanje. Takva rešenja ne ugrožavaju privatno vlasništvo, već gradnju i privođenje zemljišta predviđenoj nameni, čine efikasnijim. U našim uslovima, jednom malom broju vlasnika trošnih kuća, koje se nalaze na mestima pogodnim za izgradnju stanova, omogućeno je da na lak način stiču pravo bogatstvo, pa se događa da iznos izdvojen za raseljavanje, dostigne 30 do 40 odsto cene gotovog stana – kaže za Danas Dragan Kopčalić, direktor građevinske kompanije Montera.
Naš sagovornik ističe da je kod komunalnih taksi jedino izvestan iznos koji se izdvaja kao nadoknada za uređenje gradskog građevinskog zemljišta, a taj iznos je, posebno u Beogradu, visok kada je reč o lokacijama gde su svi priključci na samom placu ili u njegovoj neposrednoj blizini. Ali, ako to nije slučaj, što je mnogo češće, onda će to uticati na poslednju stavku u formiranju cene, jer će radove na kanalizaciji, vodovodu, dovođenju gasa ili toplovoda, morati da obavi investitor kako bi objekat mogao da se nađe na tržištu. Kopčalić naglašava da su opštinske administracije spore u proceduri dodele dozvola jer još nije uspostavljena „brza linija“ za velike investicije od posebnog značaja za razvoj grada. Zato nije redak slučaj da se na dozvolu za objekat od nekoliko hiljada kvadrata čeka kao i na saglasnost za dogradnju terase.
– Posebne takse plaćaju se i za priključak na mrežu vodovoda, kanalizacije, za gasovod ili PTT. Tu je najveći problem sa Elektroprivredom Srbije. Iako svi kroz račune za struju izdvajamo sredstva za obnavljanje i izgradnju mreže, oni najčešće uspostavljaju zahtev investitoru da pronađe adekvatno zemljište za izgradnju trafo stanice, što bi, inače, trebalo da bude njihov posao, i preda je EPS u vlasništvo (što je nezakonit uslov). Tu je u velikoj meri prisutna i korupcija na nižim nivoima, pa se dešava da dobijete i naziv firme koja treba da gradi trafo, ukoliko želite da taj „poklon“ distribucija primi – kaže Kopčalić.
Cene projektovanja i geomehaničkih elaborata zavise od vrste objekta i lokacije na kojoj se grade, ali Kopčalić ističe da postoji veliki broj manjih firmi koje za taj posao ne angažuju ljude sa licencom, pa je to jedan od razloga što se na gradilištima dešavaju akcidenti. U takvim firmama obično se koriste neprijavljeni i neobučeni radnici, što na konačnu cenu ne utiče, samo uvećava dobit građevinara zbog nelojalne konkurencije. Inspekcija malo šta može da uradi na preventivi, jer ne može u svakoj fazi gradnje da budu prisutni, ali ako se sruši zid zgrade ili stradaju radnici, njihov posao je da utvrde odgovornost i sačine kvalitetnu prijavu kako bi se predmet procesuirao. Najzad, konačnu cenu stana odredjuju i građevinski radovi, i to je gotovo jedina stavka koja je izjednačena u Beogradu i unutrašnjosti. Čak se dešava da zbog manjih transportnih troškova u prestonici bude jeftinija prva faza ili grubi radovi, dok je u drugoj fazi, kada se stigne do unutrašnjih ili finalnih radova, cena formira na osnovu kvaliteta materijala koji se ugrađuje u stan.
Jedna od stavki koje utiču na formiranje cene stambenog prostora jeste i deo koji se izdvaja lokalnoj samoupravi kao nadoknada za komunalno opremanje gradskog građevinskog zemljišta. Te stavke se razlikuju od grada do grada, pa će recimo u Čačku, za lokaciju u centru grada, investitor morati da izdvoji 3.887 dinara po kvadratnom metru ili oko 2.333 dinara ako se stambena zgrada zida na periferiji. U toj ceni je, 1.446 dinara iznosi vrednost komunalnog opremenja, pa su utvrđeni iznosi za koliko će se konačan obračun umanjiti ukoliko nedostaje ulična rasveta, vodovod ili toplovod. Takođe, cena će se umanjiti i za trideset odsto ukoliko investitor odmah uplati kompletan iznos, a ako se opredeli za otplatu na 36 rata, onda će se rata usklađuje sa rastom cena na malo. Slična situacija je i u Nišu, gde jednokratna uplata snižava cenu za 45 odsto (cene se kreću od 4.780 dinara za gradnju u ekstra zoni do 4.015 dinara za lokaciju u širem centru). U Subotici, koja je po veličini slična Nišu, cene su niže, tako da za podizanje objekta u gradskom jezgru i ekstra zoni na Paliću, investitor treba da izdvoji 2.366 dinara po kvadratnom metru, u centru grada kvadrat korisne površine košta 1.741 dinar, dok je po obodima grada cena od 460 do 1.390 dinara. U centru Novog Sada, investitor će za gradsku kasu morati da izdvoji 11.376 dinara, dok će ga gradnja u trećoj ili četvrtoj zoni koštati oko četiri hiljade dinara. U Beogradu su cene najviše. Tako, recimo,u ekstra zoni cena kvadrata premašuje 27 hiljada dinara, u prvoj zoni se kreće oko 20 hiljada dok je u širem centru grada moguće dobiti dozvolu po ceni od 7.800 dinara za kvadrat stambenog prostora.