Foto: Ivan Nešković/Privatna arhivaNije novost da investitori, pirlikom gradnje i prodaje, gledaju da izvuku za sebe najveću moguću korist, ali uz poštovanje ugovora. Međutim, slučaj sa leve obale Dunava, koji je stigao do lista Danas malo je drugačiji. Naime, investitor je započeo gradnju stambene zgrade u Krnjači, pronašao kupce stanova, potpisani su i predugovori, ali zgrada nikad nije završena.
Zgrada je trebalo da bude završena pre više od tri godine i da stanari dobiju ključ u ruke, pod uslovom da sve uredno isplate, ali zgrada još uvek nije useljiva.
Reč je o projektu „Massiv Leva obala“, novogradnji koja se nalazi na adresi Partizanski blok ulica 2, 47-51.
Kako se navodi na njihovom sajtu, „Massiv Leva obala“ je novi stambeni objekat u Krnjači koji sadrži 82 stana koja se nalaze na četiri sprata.
Zgrada će, kako je obećano, imati demit fasadu modernog izgleda dok će svaki stan biti opremljen PVC stolarijom, a ističe se i da je investitor posebno obezbedio preradu otpadnih voda.
Na sajtu još uvek stoje podaci i o prodajnoj ceni, ali i o roku završetka, pa tako piše da je cena od 950 evra po kvadratu plus PDV, a kao datum za završetak radova naveden je maj 2022. godine.
Investitor koji je započeo gradnju u Krnjači je „R.D. INŽENJERING DOO BEOGRAD“, čiji je vlasnik Ratko Mušikić.
Ovo preduzeće je, prema dostupnim finansijskim podacima, nakon tri godine pozitivnog poslovanja, u poslednje dve zabeležilo neto gubitak. Prošle godine gubitak je iznosio 22.451.000 dinara, odnosno oko 192.000 evra. Godinu pre, odnosno 2023. preduzeće je završilo sa gubitkom od 20.682.000 dinara, što je oko 177.000 evra.
Međutim, kupci stanova ne misle da je razlog toga što zgrada nije završena, taj da investitor nema novca.
Jedan od kupaca Ivan Nešković za Danas je ispričao njihovu stranu priče.
„Početkom proleća 2021. godine odlučili smo se za kupovinu stana. S obzirom da smo već živeli u Krnjači, odluka je pala da ostanemo u tom delu grada. Videli smo reklamu za kompleks u izgradnji ‘Massiv leva obala’. Kompleks se reklamirao preko agencije za nekretnine ‘City expert’. Posle odlaska na sastanak u agenciju, i tvrdnji njihovih agenata da se radi o jako pouzdanom investitoru, odlučili smo da kupimo stan i prihvatimo uslove prodaje. Toliko su bili uporni u ubeđivanju da su predlagali kupovinu većeg stana ili uzimanje keš kredita ukoliko nam nedostaje novac za učešće“, objašnjava on.
Nešković naglašava da ih je najviše privukla cena nekretnine.
„Tada je to bilo od 900 evra plus PDV po kvadratu. Privukao nas je i brz rok planiranog useljenja – 30. maj 2022, osim u slučaju nepredviđenih okolnosti, gde je ostavljen dodatni rok od 60 dana“, objašnjava naš sagovornik.
Plan je, kako dodaje, bio kupovina na kredit, gde bi 20 odsto odmah platili, a posle ostalih 80 odsto. Tih 20 odsto je, kako dodaje, platio pri potpisivanju predugovora. Međutim, on ukazuje da su neki drugi kupci već platili 80 ili 90 odsto od ukupne sume.
„Mi smo potpisali predugovor 1. juna 2021. godine kod javnog beležnika Srbislava Cvejića, koji je u tom trenutku predsednik Komore javnih beležnika. Takođe, predugovori se potpisuju bez prijave radova gradilišta“, navodi Nešković.
U tom trenutku gradilište je izgledalo kao poljana, opisuje on, ali kaže da su tog leta krenuli radovi.
„Od početka sam primetio da radovi idu sporo i da je broj radnika konstantno mali u odnosu na veličinu gradilišta i dogovoreni rok. Prvi veći problem je bio kad je poginuo radnik na gradilištu, zbog čega su neko vreme bili prekinuti radovi. Posle toga radovi su nastavljeni i išlo je to kako-tako svojim tokom, ali stigao je datum završetka radova, a nije se stiglo ni do 50 odsto izgradnje“, ukazuje Nešković.
Kako je vreme prolazilo, prema njegovim rečima, ništa se nije dešavalo, a budući stanari su postajali sve zabrinutiji.
„Počeli smo da se obraćamo mejlovima investitoru. Počeli smo sa pristojnim pitanjima o napretku i kraju izgradnje. U početku smo dobijali odgovore, da bi u jednom trenutku, u drugoj polovini 2023. godine ili prestali da nam odgovaraju ili nam pisali u oštrom tonu kako je nedopustivo da šaljemo grupne mejlove ili da možemo nasamo doći na sastanak kad god želimo. Počinju da budu jako bahati i jako nadmeni sa pričom – ‘dobili ste stanove maltene za džabe, već ste na dobitku kad god vam se završe'“, navodi naš sagovornik.
Posle toga, kako kaže Nešković, datum završetka radova je postao tajna ili nepoznanica, a to je pravdano time da to ne zavisi od njih, već od priključenja na komunalnu infrastrukturu.
„Do dana današnjeg zgrada nije priključena ni na vodu, struju, ni kanalizaciju, tačnije radi se o izgradnji septičke jame. Iako je investitor obećavao izgradnju bioloskog prečišćivača“, ukazuje on.
Iako je sada avgust 2025. i prošlo je više od tri godine kašnjenja od prvobitnog datuma useljenja, stanari i dalje nemaju nikakav novi datum useljenja, kao ni nikakav dokaz da li će ga uopšte biti.
Nešković kaže i da do sada nisu podnosili nikakvu prijavu protiv investitora, ali da razmišljaju o tome.
„Planiramo uskoro da angažujemo advokata za eventualno podnošenje tužbe“, poručuje on.
Kao potencijalni razlog za odugovlačenje sa završavanjem radova, Nešković ne vidi novac, već pogrešnu računicu prilikom prodaje.
„Moje mišljenje je da je investitor loše izveo finansijsku konstrukciju, zgrada ima tri lamele što je ukupno oko 120 stanova. Od toga jednu celu lamelu je dao vlasniku zemljišta“, smatra on.
Nešković ne veruje da je investitor ostao bez novca jer, kako tvrdi, njegova druga gradilišta po gradu uredno napreduju.
„Jednostavno njemu Krnjača nije prioritet. Takođe, mislim da odugovlači kako bi ljudi odustali od kupovine, i on mogao da proda stanove po većoj ceni. On je nama te 2021. godine prodavao stanove po ukupnoj ceni od oko 1.000 evra po kvadratu, dok se sada u toj trećoj lameli, gde nije bilo prodaje do pre par meseci, oglašavaju po ceni od 2.000 evra“, objašnjava on.
Kako je Danasu rečeno, kupci stanova su se u više navrata i putem mejla obraćali investitoru. U odgovorima su dobili nova obećanja, ali do današnjeg dana radovi nisu gotovi, a naznake da će biti uskoro nema.
Ovim povodom list Danas kontaktirao je i investitora Ratka Mušikića, ali do objave teksta nismo dobili odgovor.
Šta piše u predugovoru?
Prema predugovoru, u koji je Danas imao uvid, cena stana sa uključenim PDV-om od 10 odsto iznosi 42.303 evra.
Predviđeno je da kupac plaća 20 odsto cene unapred kao avans prilikom zaključenja predugovora, najkasnije u roku od dva dana od potpisa. Taj avans iznosi 8.461 evra sa PDV-om i plaća se na račun prodavca.
Preostalih 80 odsto, odnosno 33.842 evra kupac treba da plati putem stambenog kredita koji uzima kod „Sberbank Srbija“.
Konačna isplata kredita, odnosno tih 80 odsto, treba da budu izvršena u korist prodavca čim banka odobri kredit i ispune se uslovi kao što je izdavanje upotrebne dozvole i sl.
S druge strane, prodavac se predugovorom obavezao da izgradi objekat i preda stan kupcu do 31. maja 2022. godine.
U slučaju nepredviđenih okolnosti, odnosno kašnjenja zbog više sile, kašnjenja dobavljača, administrativnih procedura… predviđeno je jednokratno produženje roka do 60 radnih dana. Produženje preko toga nije moguće bez saglasnosti kupca, naglašeno je.
Ako ni u dodatnom roku objekat ne bude završen, kupac ima pravo na raskid ugovora.
Dodatno, predugovor predviđa da prodavac mora da obezbedi da kvalitet i izvedba radova budu prema projektu i da objekat bude izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i propisima.
Prodavac, takođe, snosi troškove i odgovornost za pribavljanje upotrebne dozvole pre konačne prodaje. Prodavac mora da omogući i priključenje objekta na struju, vodu, kanalizaciju i ostalu komunalnu infrastrukturu, tako da stan bude potpuno funkcionalan na dan predaje.
U predugovoru se navodi i da, u slučaju kašnjenja ili nedostataka, prodavac snosi zakonsku odgovornost i moguće ugovorne kazne. Ugovor predviđa i mehanizme zaštite u slučaju neispunjenja.
Ako kupac ne plati avans na vreme ili odustane od kupovine, prodavac ima pravo da raskine predugovor i zadrži uplaćeni avans od 20 odsto kao naknadu štete. Dakle, kupac bi gubio pravo na povraćaj već uplaćenog iznosa.
S druge strane, ako prodavac ne ispuni svoju obavezu završetka i predaje stana ni u roku produženom za 60 dana, kupac može jednostrano raskinuti ugovor.
U tom slučaju prodavac mora da vrati kupcu sav novac koji je primio od njega i to uz zateznu kamatu, obračunatu po zakonu od dana kada je kupac platio. Ugovor čak daje prodavcu period od šest meseci da izvrši povraćaj sredstava od momenta pisanog zahteva kupca za refundaciju.
Odredbe ovog predugovora obavezuju obe strane od trenutka potpisivanja. Predviđa se da će predugovor važiti do zaključenja glavnog ugovora, nakon čega će se smatrati realizovanim. U slučaju da iz bilo kog razloga ne dođe do potpisivanja glavnog ugovora, ovaj predugovor i dalje važi i predstavlja osnov za rešavanje odnosa među stranama.
Koja prava imaju kupci stanova?
Predsednik Udruženja za zaštitu potrošača Efekitva Dejan Gavrilović za Danas objašnajva da su prekršene odrebe predugovora i da stanari imaju pravo na naknadu štete.
„Investitor se obavezao da će u maju 2022. godine stanovi biti spremni za useljenje. On je dao i dva meseca dodatnog roka, ali posle ta dva dodatna meseca stanari su morali da budu useljeni“, objašnjava on.
Kupci zbog toga, objašnjva Gavrilović, imaju pravo na naknadu štete.
„Osim što je investitor i dalje u obavezi da završi radove i da omogući sve uslove da se oni usele… u obavezi je i da nadoknadi štetu kupcima“, ukazuje on.
Šta je šteta, to zavisi od svakog stanara pojedinačno, dodaje.
„Nekome ko nema svoj stan nego je plaćao kiriju tokom ove tri godine, investitor je dužan da to nadokandi. Ko je živeo u svom stanu, a taj stan koji nije završen bi izdavao, on ima pravo da mu se nadoknade kirije, odnosno izgubljena dobiti u roku od te tri godine. Za to se radi odgovarajuća procena, verovatno nije bio isti iznos tokom sve tri godine“, pojašnjava Gavrilović.
Dobar deo tih stanara je podigao i kredite, podseća on.
„Oni plaćaju banci kredit i kamatu na nešto što nemaju u svom posedu, niti mogu da koriste. I u tom delu postoji mogućnosti neke naknade štete“, zaključuje Gavrilović.
Pratite nas na našoj Facebook i Instagram stranici, ali i na X nalogu. Pretplatite se na PDF izdanje lista Danas.
