Novi Beograd postaje veliki biznis centar

Sve do pre nekoliko godina unazad, o poslovnom prostoru, naročito u Beogradu, govorilo se kao uniformnoj kategoriji, uzimajući u obzir lokacijsko odredište kao jedinu karakteristiku. Rečju, centar je bio centar i nije se vodilo računa o kvalitetu prostora „iznutra“, a svaki metar bliže Terazijama i Trgu Republike bio je stvar prestiža koji se plaćao visokom cenom. Izuzetak su bili sada već čuveni Geneksovi apartmani kao vesnik modernog poslovnog prostora i to na tada ne baš popularnom Novom Beogradu, kao i donekle Sava Centar, koji je, ipak, kongresni centar, i to jedan od većih u ovom delu Evrope. Zahvaljujući dobro poznatim događajima koji su gotovo zaustavili gradnju poslovnog prostora u Beogradu, suočili smo se sa činjenicom da se postojeći poslovni prostor u centru grada vremenom zbog prvenstveno infrastrukturnih problema pokazao kao neadekvatan, dok je na Novom Beogradu gradnja sasvim zaustavljena, Geneks apartmani su u najvećoj meri amortizovani. Jedini objekat koji je po gabaritu i prvobitno zamišljenoj koncepciji zaista vredan respekta, bila je zgrada Narodne banke, koja se i posle petnaestak godina od početka izgradnje još privodi kraju. Očigledno, reč je o predimenzioniranom projektu, imajući u vidu vreme kada je realizacija istog sprovođena. Nova, postkomunistička era, donela je i nove trendove poslovanja, kao i dolazak renomiranih kompanija u Srbiju, prvenstveno u Beograd. Glavnom gradu je pod hitno trebao kvalitetan poslovni prostor, a ponuda je bila više nego oskudna. U postojećim okolnostima kao najlogičnije rešenje nametnula se izgradnja poslovnog prostora u infrastrukturno najboljem delu grada-Novom Beogradu. Od tada kreće rapidan razvitak novobeogradske opštine koja danas predstavlja poslovno sedište Srbije sa tendencijom da tu poziciju u budućnosti dalje učvrsti. Sve do 2005.godine i izgradnje prve dve poslovne zgrade A klase, Poslovnog centra Ušće i GTC House, nije se moglo govoriti o postojanju tržišta poslovnog prostora, a pojedine multinacionalne kompanije su u nedostatku prostora plaćale zakup u manjim objektima i do 40 evra po metru kvadratnom.
Sa izgradnjom pomenuta dva objekta Beograd je dobio 40.000 kvadrata poslovnog prostora A klase, a prema podacima konsultantskih kuća polovinom ove godine u prestonici je bilo 120.000 metara poslovnog prostora predmetne kategorije, a do kraja 2008. godine očekuje izgradnja još 180.000 kvadrata. Uz navođenje prethodnih podataka treba imati u vidu da više od 25 odsto pomenutog prostora investitori, odnosno vlasnici koriste za svoje potrebe, tako da je stvarna kvadratura koja se nudi na tržištu realno manja. Mišljenja sam da su pomenuti podaci izneti u javnost bez prethodno jasno povučene granice između poslovnog prostora A i B klase. Naime, da bi jedna poslovna zgrada zadovoljavala kriterijum objekta A klase, potrebno je da pored jako strogih tehničkih kriterijuma, bude pozicionirana na prvoklasnoj lokaciji, kao i da nudi ostale pogodnosti, prvenstveno u dovoljnom broju parking mesta. Ukoliko bi se držali zapadnih standarda, na svakih 100 m2 neto površine za izdavanje trebalo bi da dođu minimum tri parking mesta. Jako mali broj objekata u Beogradu zadovoljava ovaj kriterijum, te je imajući sve ovo u vidu realnije govoriti o 120.000 kvadrata A i B plus klase poslovnog prostora. Što se tiče cene za izdavanje poslovnog prostora, u ovom trenutku se ipak može govoriti o svojevrsnim tržišnim parametrima, tako da se ona realno kreće između 19 i 23 evra po metru kvadratnom, dok se kupoprodajna cena kreće od 2.500 do 3.500 evra. Takođe, ilustrativan je i podatak da je više od 85 odsto poslovnog prostora predmetne kategorije izgrađeno na Novom Beogradu. Sledeće pitanje koje se nameće jeste koliko je zaista kapaciteta do sada izdato? U javnosti se čak spekuliše da 20 odsto prostora nije rentirano. Ipak, mislim da su podaci nerealni, s obzirom na to da su svi kapaciteti PC Ušće i GTC haus izdati.
Da li ima potrebe dalje graditi poslovni prostor A klase? Sigurno da. U Zagrebu je već izgrađeno 600.000 metara kvardratnih, a u centralnoevropskim metropolama ta cifra je blizu, ili čak više od dva miliona kvadrata. Investitori ne treba da računaju samo na dolazak novih zakupaca, već i na proširenje postojećih. Sa druge strane izuzetno atraktivan segmnent na tržištu biće izgradnja ofisa B klase, takođe većinom na Novom Beogradu. Time će se stvoriti uslovi da se mnoštvo manjih i srednjih kompanija sa sedištem u stanovima i neuslovnim prostorima u starom delu grada preseli u moderne poslovne prostore, i plaćaju 30 do 35 odsto nižu cenu zakupa nego u prostoru A klase.