Nenaplativi krediti "uvode" licencirane procenitelje

– Po osnovu trgovanja problematičnim kreditima privrede, odnosno ustupanja tih kredita agencijama, ili zainteresovanim firmama, banke su se oslobodile teško naplativih kredita u vrednosti od 60 milijardi dinara. Narodna banka Srbije će do kraja godine razmotriti mogućnost da banke ustupaju i problematične kredite građana. U tom slučaju korisnici kredita bili bi maksimalno zaštićeni – najavio je nedavno, predstavljajući Strategiju za rešavanje problematičnih kredita, zamenik generalnog direktora Sektora za kontrolu poslovanja banaka u NBS Darko Stamenković.

Za sprovođenje ove strategije neophodni su novi propisi o proceni vrednosti nepokretnosti, kao i izmene poreskih zakona. Pomoćnik ministra finansija Srbije Zlatko Milikić izjavio je u Privrednoj komori Srbije da je Nacrt zakona o proceni vrednosti nepokretnosti već pripremljen. Konstatovao je, takođe, da je za sprovođenje Strategije o rešavanju problematičnih kredita važno što su usvojene izmene Zakona o hipoteci, ali je naglasio da će biti neophodne i izmene Zakona o stečaju. „Procenitelji vrednosti nepokretnosti moraće da se obučavaju za taj posao i da imaju licence“, poručio je Milikić.

Koliko neka nekretnina vredi na tržištu to zavisi od procene, najčešće zasnovane na uporednoj metodi koju primenjuju agencije, pri čemu se koriste podaci o već obavljenom trgovanju sličnom nekretninom. Osim agencija za nekretnine, procenom vrednosti sada se bave i sudski veštaci građevinske struke, a i banke imaju svoje stručnjake koji se bave procenama nekretnina na koje se podižu krediti. Ipak, najbolnija tačka je privreda, gde je procena nekretnina, a naročito izračunavanje likvidacionih vrednosti, veoma komplikovan postupak i zahteva licencirane stručnjake.

– U agenciji imamo sudskog veštaka za procenu vrednosti nekretnina, sarađujemo sa sudskim izvršiteljima, radimo procene za banke i sud. Nedavno su bile aktuelne procene imovine Agroživa u stečaju, hotela u Žitištu i Autobanata u Zrenjaninu. Tačno je da je do sada gotovo svako mogao da bude procenitelj i, posmatrano sa tog aspekta, novi zakon bi mogao da uvede više reda. Stručnost procenitelja naročito dolazi do izražaja kada se zahtevaju kompleksne metode procene nepokretne imovine firmi – objašnjava za Danas ekonomista Maja Ilić, trgovac nekretninama.

Ona je potvrdila da i agencija za nekretninu u kojoj je zaposlena koristi uporedni metod i to kao pomoć prodavcu prilikom određivanja početne cene za prodaju nekretnine.

– Savetujemo prodavce da prodaju započnu višom cenom kako bi ostalo prostora za pregovore sa kupcima, ali im i predočimo koja se cena postiže na tržištu. Kod prodavaca nekretnina uvek postoje prevelika očekivanja, preciznije rečeno, jaz između želja i realne situacije na tržištu. Jer, u krajnjem slučaju tržište određuje po kojoj ceni će se neka nekretnina prodati. U ovom trenutku tržište ne može da odgovori na previsoke zahteve prodavaca – kaže Maja Ilić.

Slično je iskustvo i u drugim agencijama za nekretnine, koje su usmerene neposredno na prodavce i kupce manjih objekata.

– Naše procene rade se za potrebe prodavaca, kada recimo ima više naslednika neke nekretnine pa svi oni žele da znaju koliko vredi njihova imovina i šta mogu da očekuju. Radimo procenu i u slučajevima kada to od nas zatraži Centar za socijalni rad, a u pitanju je imovina koju je nasledilo maloletno lice ili osoba koja ne može sama da se stara. Naravno, svakom prodavcu dajemo mišljenje o vrednosti njegove nekretnine upoređujući sa sličnim nekretninama koje su do sada prodate. Već mesecima unazad, u trendu je prodaja poslovnih i proizvodnih objekata – objašnjava pravnik Nenad Vukolić, trgovac nekretninama.

Koliko vredi Jugoremedija

Slučaj Jugoremedije, fabrike lekova u stečaju, zanimljiv je i sa aspekta procene vrednosti njene imovine – nepokretne, pokretne i intelektualne svojine. Od kada je, decembra 2012, ušla u stečaj, ova fabrika je u više navrata procenjivana. Prema prvoj proceni, koju je uradio stečajni upravnik, vredela je 21 milion evra, bez licenci za lekove. Potom je procenu fabrike, za potrebe zakupca, uradio Delojt, koji je likvidacionu vrednost fabrike i žigova lekova procenio na 11,2 miliona evra. Na zahtev malih akcionara i poverilaca Gradski zavod za veštačenje Beograd uradio je novo veštačenje i procenio da Jugoremedija vredi 68 miliona evra. Na prigovor podnosioca Plana reorganizacije, novu procenu (ove godine) uradila je kuća KPMG. Fabrika je procenjena na 17 miliona evra.