Subvencionisane pozajmice neće podići cene nekretnina

Ako u tu analizu uključimo i narednu godinu, onda možemo govoriti o više od 2.000 subvencionisanih kredita koji će biti odobreni.

Iz budžeta za narednu godinu za subvencije bi trebalo da bude izdvojeno 2,5 milijardi dinara, a 2011. i 2012. još po dve milijarde, dakle, ukupno oko sedam milijardi. Kako komentarišete primedbe da će ta izdvajanja, s obzirom na to da novac ide u potrošnju a ne u proizvodnju, dodatno uvećati ionako visok deficit u državnoj kasi?

– Primedba da novac ide u potrošnju ne stoji, s obzirom na to da kupovina stana predstavlja investicionu potrošnju. Osim toga, 27 industrijskih grana vezano je za građevinarstvo. Ilustracije radi, do sada smo iz budžeta potrošili 65 miliona evra dok je Nacionalna korporacija osigurala 1,7 milijardi evra kredita. Prilikom kupovine ili prodaje nekretnina država direktno naplaćuje osam odsto PDV, ako je reč o stanovima u novogradnji, i 2,5 odsto poreza na prenos apsolutnih prava, što znači da je direktno u državnu kasu ušlo oko 63 miliona evra. Drugim rečima, sve što je iz budžeta izdvojeno direktno se, kroz poreze, vratilo u državnu kasu. Tome treba dodati i priliv po osnovu doprinose i poreze na zarade zaposlenih u građevinskim firmama, preduzećima koja proizvode građevinski materijal, kao i u drugim pratećim granama, koji su se indirektno slili u budžet. Prema tome, jasno se vidi da je cilj države da ovim projektom pokrene točak stanogradnje, ali i da oživi hipotekarno tržište.

Zašto se odustalo od prvobitne namere da se uz subvencije mogu kupovati samo stanovi koji tek počinju da se grade? Stiče se utisak da se time čini ustupak investitorima koji po tako visokim cenama ne mogu da prodaju već završene stanove.

– Moj utisak je da je reč o orkestriranom napadu na program Vlade Srbije i mislim da ta konstatacija nije tačna. Ovim programom se kreditira kupovina stanova u izgradnji ali i novoizgradjenih, koji su kompletno završeni. Ako je reč o tzv. nultom stepenu završenosti ili do 80 odsto završenosti, onda se kreditira kupovina samo onih objekata koji se nalaze u sistemu projektnog finansiranja. Ukoliko nije u sistemu projektnog finansiranja onda stepen završenosti mora biti najmanje 80 odsto. Ali uslov koji mora da bude ispunjen jeste uredna pravna dokumentacija, kao i to da se stanovi kupuju direktno od investitora. S druge strane, ako bismo taj kriterijum liberalizovali, mogli bismo da se suočimo sa vrlo neprijatnom situacijom. Činjenica je da neuknjiženi stanovi pravno i faktički ne postoje i upravo zbog toga je neophodna postovanje ovih parametara i rigorozna kontrola dokumentacije jer ne želimo da se ponovo nađemo u situaciji da se isti stan prodaje dva ili više puta, ili da stanovi nikad ne budu završeni.

Procenjuje se da će subvencionisani krediti, imajući u vidu veliku potražnju za tim pozajmicama, podići cene nekretnina koje su počele da padaju. Da li su te procene tačne?

– Ne verujem da će uslediti skok cena nekretnina. Na našem tržistu postoji određen broj stanova koji je spreman za prodaju i investitori žele da ih prodaju što pre i neće kalkulisati sa cenom i tako rizikovati da ih ne prodaju. Takođe, očekujem da će održati obećanje dato Vladi Srbije da ce pomoći realizaciju ovog Programa kroz smanjenje cena. Inače, podaci govore da je obim tržišta u odnosu na prošlu godinu pao za čak 50 odsto i cilj ovog programa je da podstakne kupovinu stanova. Prema tome, samo u slučaju da se ovaj program nastavi, a da se istovremeno na tržištu ne pojave novi stanovi, moglo bi da dođe do rasta cena. Ali, nadam se da će biti pokrenuto i projektno finansiranje, odnosno da će i banke, za dve do tri godine, odnosno u trenutku kad se pojavi kreirana tražnja, biti spremne da investitorima i građevinskim firmama ponude kredite, što bi povećalo broj stanova na tržištu. S druge strane, kad je reč o cenama stanova, one jesu rasle, ali ne onim tempom kako su to mediji predstavljali. Naše analize pokazuju da su od 2005. do 2008. cene porasle od 10 do 25 odsto dok u prvoj polovini ove godine, iako se to možda očekivalo, nije došlo do drastičnog pada – identifikovana je blaga korekcija, odnosno pad od dva do pet odsto i ne verujem da će dalje padati. Najbolji pokazatelj koliko je stanova tržištu potrebno jeste odnos ukupnih stambenih kredita i bruto domaćeg proizvoda koji se u Srbiji kreće oko 3,5 do četiri odsto, dok je prosek u Istočnoj Evropi između 10 i 15 odsto. Sve to ukazuje da će naše tržište nekretnina rasti, a kupci koji se sada pojavljuju su prema našoj proceni najsigurniji i mali je procenat onih koji neće moći da otplaćuju kredit.

Utisak je takođe da ovo nisu potezi jedne socijalno odgovorne države, s obzirom na to da uslovi za dobijanje kredita nikako ne idu na ruku socijalno ugroženim kategorijama stanovništva?

– Nacionalna korporacija nije socijalna, već profitna institucija i mi sprovodimo ovaj program kako bismo pomogli građevinskoj industriji, pri čemu bi trebalo na adekvatan način kreirati tražnju. Slažem se da je u Srbiji veliki broj ljudi koji živi ispod minimuma egzistencije, ali veoma je teško jednim ovakvim programom dopreti i do socijalnih kategorija stanovništva, utoliko pre što kredit ne sme da bude socijalna kategorija. Mandat jedne ovakve institucije kao što je Nacionalna korporacija nije da rešava to pitanje. A kada je reč o projektu od 10.000 jeftinih stanova, on, kao predlog egzistira već tri godine, a namera je bila da se izgradnjom tih stanova reše problemi ne samo socijalno ugroženih, već i zaposlenih u državnoj upravi. Ali, nerealno je očekivati da će ti stanovi biti izgrađeni blizu centra Beograda niti da će moći da se kupe po ceni od 500 evra po kvadratu u centru Beograda.

Zašto gornja granica od 45 godina starosti kao jedan od uslova za dobijanje subvencionisanih kredita?

– Računa se da je gornja granica za otplatu kredita 70 godina starosti klijenta i da bi se ostvario očekivani efekat ovog programa mi smo procenili da bi maksimalan rok za odobravanje kredita trebalo da bude 30 godina. Tako smo došli do granice od 45 godina starosti. Takođe, procenili smo da je većina ljudi starijih od 45 godina već rešila stambeno pitanje. Dakle, nismo imali nameru da ovim uslovom bilo koga diskriminišemo, već da uz ograničena sredstva u budžetu postignemo najbolji efekat ovog programa.

Zdravo tržište

Dosta polemike u javnosti izazvalo je prihvatanje hipoteke drugog reda kao sredstva obezbeđenja. Činjenica je takođe da su hipotekarni krediti izazvali krah ekonomije SAD. Da li ste svesni tog rizika?

Svesni smo svih rizika koje hipotekarni krediti nose, ali činjenica je takođe da smo mi veoma daleko od situacije koja je izazvala krah tržišta nekretnina u SAD. Trziste nekretnina u Srbiji je veoma zdravo. U prilog tome govori podatak da udeo hipotekarnih kredita u BDP iznosi 3,5 do četiri odsto, a u Americi čak 80 odsto. Pritom, ni tamo se nije urušio sistem tzv. prajm kredita, već su haos izazvali sabprajm krediti, koji su odobravani na angro, i ta hiperprodukcija izazvala je slom ekonomije. U Srbiji su ne postoji šansa da se tržište hipotekarnih kredita uruši između ostalog i zato što mi veoma oprezno ulazimo u te projekte.