Kupovina prve nekretnine u BiH velika zabluda? Cene divljaju, zakon zbunjuje, a pomoć kasni

Dok su garsonjere na periferiji već premašile cenu od 200.000 KM, novi zakon o povratu dela PDV-a za kupovinu prve nekretnine dodatno komplikuje već složenu situaciju, piše Forbes BiH.

Od 12. aprila 2025. godine, na snazi je zakon koji omogućava povrat dela PDV-a pri kupovini prve nekretnine. Međutim, zbog nedostatka podzakonskih akata, procedura je i dalje nejasna, što izaziva zbunjenost među građanima. Agent za nekretnine Haris Kadić upozorava da birokratija i administrativna fragmentacija BiH – deset kantona, dva entiteta, različiti registri – usporavaju implementaciju zakona.

Ministar finansija i trezora BiH Srđan Amidžić naveo je da će biti potrebno sedam dokumenata za ostvarenje prava na povrat PDV-a, uključujući dokaze o državljanstvu, vlasništvu i poreskom statusu. Iako su mnogi pomislili da je brak uslov, to ipak nije slučaj – reč je o rutinskim dokumentima, navodi Kadić.

Ipak, centralno pitanje ostaje: da li ova mera zaista pomaže građanima u borbi s cenama koje izmiču kontroli?

U Sarajevu, stanovi u renoviranom stanju dosežu i do 5.500 KM po kvadratu. Čak i stanovi u izvornom stanju retko se nalaze ispod 4.300 KM. Jedna soba – jedan kredit. Cene u prigradskim područjima, podstaknute planiranim infrastrukturnim projektima poput tramvajske linije ka Hrasnici, takođe ubrzano rastu.

Kada je reč o mogućnosti preprodaje stana nakon ostvarenog povrata PDV-a, očekuje se uvođenje vremenskog ograničenja – verovatno 3, 5 ili 7 godina – tokom kojeg se nekretnina ne može prodavati bez vraćanja dela sredstava državi. Dodatno, nije jasno da li se kao merodavan datum za ostvarenje prava na povrat gleda dan ugovora ili dan uknjiženja vlasništva.

Na tržištu koje karakteriše velika potražnja i niska ponuda, pregovaračka moć je u potpunosti na strani prodavaca. Stanovi se prodaju i po višoj ceni od oglašene, dok su dugotrajno neprodati obekti često znak za dodatnu proveru – tu se, kako kažu stručnjaci, može pregovarati.

Važno je i napomenuti da povrat PDV-a nije potpun. Očekuje se da će se odnositi samo na prvih 40 kvadrata stambenog prostora, što znači da kupac stana od 200.000 KM neće dobiti nazad 34.000 KM PDV-a, već samo delimičan iznos.

Kupovina prve nekretnine u BiH danas nije samo stvar finansijske moći, već i snalaženja u složenom administrativnom sistemu. Edukacija, pravovremeno savetovanje i temeljna priprema postaju ključni elementi u donošenju pametne i održive odluke.

Pre nego što se odlučite na ovako veliki korak, savetujte se sa stručnjacima, prikupite sve informacije i budite spremni – jer danas, stan više nije samo prostor za život, već ozbiljan pravni i strateški poduhvat.