Da li će i kako banke odobravati kredite za nekretnine upisane po „zakonu o legalizaciji“?

Međutim, on ukazuje da će banke u početku biti opreznije kod odobravanja kredita povezanih s ovim nekretninama. I savetuje vlasnicima da ne staju samo na proceduri upisa vlasništva u katastru.

Zakon

Skupština Srbije usvojila je u oktobru Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnostima. Novi zakon omogućava prijavu za upis vlasništva nad nepokretnostima po jednostavnijoj proceduri od prethodnog zakona koji je zahtevao obimniju dokumentaciju.

Prijava za upis vlasništva nad nepokretnostima, po novom zakonu, traje do 5. februara, ali nadležni spominju i mogućnost produženja roka.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, do 28. januara u 19 časova, stiglo je 1.228.947 prijava za upis.

Agencija za prostorno planiranje i urbanizam u objavi na svom sajtu navodi da prva rešenja o upisu očekuje od marta.

Forbes Srbija istraživao je da li će banke davati kredite za kupovinu nepokretnosti koje u katastar budu upisane po novom zakonu. Kao i da li će ovakve nekretnine prihvatati kao kolateral, odnosno na njima upisivati hipoteku.

Šta kažu banke

Forbes Srbija poslao je upit na mejl adrese nekoliko banaka, sa pitanjima o njihovom mogućem odnosu prema nepokretnostima upisanim po novom zakonu.

Odgovor je stigao samo iz UniCredit banke.

Iz te banke navode da posluju u skladu sa važećim propisima Srbije i da u načelu „sve nepokretnosti koje su uredno upisane u katastar nepokretnosti mogu biti sredstva obezbeđenja“.

„Svaka nepokretnost (objekat) se posmatra kroz pojedinačni postupak. Prilikom procene uzimaju se u obzir pravni status i konstrukciona ispravnost objekta. Oni su glavni potencijalni rizici koji mogu uticati na njegovu tržišnu vrednost. U zavisnosti od toga, tržišna vrednost se, po potrebi, koriguje u slučaju postojanja pravnih ili tehničkih ograničenja“.

Navode da nekretnina evidentirana po ovom Zakonu može biti prihvaćena kao kolateral ukoliko ispunjava uslove propisane internim aktima banke i važećim propisima.

Osim vlasništva, potrebno ispuniti i druge uslove

Finansijski konsultant Vladimir Vasić kaže za Forbes Srbija da ako su objekti na zemljištu legalizovani, imaju urednu tehničku i pravnu dokumentaciju, ispunjavaju urbanističke i građevinske uslove i kao takvi evidentirani u katastru – banke će moći da ih prihvataju kao kolateral i na njima upisuju hipoteku.

Međutim, on ukazuje da je važno razumeti da je evidencija vlasništva u katastru samo jedan korak ka punoj pravnoj i tržišnoj legalizaciji nepokretnosti.

Prava vrednost za banke, prema njegovim rečima, nastaje tek kada su paralelno ispunjeni i drugi kriterijumi.

To su, kako navodi, legalnost objekta, tehnička ispravnost, usklađenost sa propisima, jasna dokumentacija i tržišna likvidnost.

Vasić savetuje vlasnicima da nakon upisa vlasništva u katastru rade i na ispunjenju svih drugih pravnih i tehničkih uslova, kako bi nepokretnost postala punopravno bankarski prihvatljiv kolateral i time dobila veću tržišnu i kreditnu vrednost.

Prilikom donošenja odluka, banke će, prema oceni Vasića, primarno posmatrati kombinaciju pravne sigurnosti, tehničke ispravnosti i tržišne vrednosti nepokretnosti.

To, kako kaže, uključuje:

1. čisto vlasništvo bez sporova, tereta i zabeležbi,

2. kvalitet dokumentacije na osnovu koje je izvršen upis,

3. status legalizacije i usklađenost sa urbanističko-građevinskim propisima,

4. tehničku ispravnost objekta,

5. procenjenu tržišnu vrednost i likvidnost,

6. realnu mogućnost prodaje u slučaju aktiviranja hipoteke.

„Drugim rečima, banku ne zanima forma zakona, već rizik naplate. Da li je nepokretnost pravno sigurna, tržišno vredna i likvidna“, navodi on.

U početku moguće pojačane kontrole

Na pitanje da li bi banke mogle da imaju posebna pravila/procedure za nepokretnosti upisane po novom zakonu, i da li će praviti razlike u odnosu na ranije upise, Vasić navodi da vrlo verovatno da hoće, u početnoj fazi primene zakona.

„Ne u smislu zabrane kreditiranja, već kroz pojačane interne kontrole, dodatne pravne provere i konzervativniji pristup proceni rizika kod prvih slučajeva“, rekao je on.

Prema njegovim rečima, to je standardno ponašanje bankarskog sistema kod svake nove regulative dok se ne uspostavi stabilna praksa, sudska tumačenja i ujednačena tržišna primena.

Dugoročno, Vasić smatra da razlike između „starih“ i „novih“ upisa ne bi trebalo da postoje.

„Pod uslovom da novi sistem obezbedi istu ili višu pravnu sigurnost“.

Vasić ne očekuje da će banke sistemski i trajno manje vrednovati nekretnine upisane po novom zakonu.

„U početnoj fazi može postojati veći oprez u proceni rizika, ali vrednovanje nepokretnosti za banke se suštinski zasniva na lokaciji, tržišnoj tražnji, likvidnosti, pravnoj sigurnosti i mogućnosti efikasne naplate kroz hipoteku“.

Ako su ti elementi stabilni, sama činjenica da je nepokretnost upisana po novom zakonu neće dugoročno značiti nižu vrednost, zaključuje Vasić.