„Odšteta i do 50 miliona evra“: Koliko bi Srbija mogla da dobije, a koliko da izgubi od projekta Generalštab?

Generalštab se već mesecima nalazi u fokusu javnosti, od kada su počele priče o tome da će zet Donalda Trampa Džared Kušner na tom mestu graditi luksuzni hotel.

Prema dokumentima, planirano je oko 280.000 metara kvadratnih bruto površine, od toga 187.000 kvadrata za stanove (oko 1.500 stanova), hotel od 8.500 kvadrata, muzej od 3.000, maloprodaja od 7.500 i parking od 74.000 kvadrata.

Izgradnja predviđa tri kule, do oko 30 spratova, odnosno oko 135 metara visine. Dve kule će obuhvatiti zgradu starog Generalštaba.

Vest o ovom projektu izazvala je različite reakcije javnosti, a mnogi su se protiv toga pobunili. Deo javnosti brani kulturni i istorijski značaj zgrade Generalštaba, dok neki smatraju da je apsurdno da na mestu zgrade koja je svojevrstan spomenik i sećanje na NATO agresiju izvršenu na Srbiju 1999. godine, luksuzni hotel grade investitori iz zemlje koja je u bombardovanju i učestvovala.

Ipak, čini se da se od tog projekta ne odustaje. To je vlast prvo potvrdila donošenjem Leks specijalisa za zgrade Generalštaba. Zakon je usvojen 7. novembra i on omogućava da lokacija između ulica Kneza Miloša, Masarikove, Birčaninove i Resavske, na kojoj je kompleks Generalštaba, bude tretirana kao „projekat od opšteg interesa“ za Republiku Srbiju.

To pojednostavljeno znači da su nadležni organi dužni da postupaju prioritetno i po hitnom postupku kad je reč o ovom projektu, kao i da organi za planiranje i izgradnju mogu da izdaju građevinsku dozvolu pre pravnosnažnosti rešenja o imovinsko-pravnim odnosima, ukoliko je podnet zahtev za eksproprijaciju ili drugi odgovarajući akt. Takođe, rokovi za javni uvid i druge procedure su skraćeni.

Nakon toga, Forbes Srbija došao je i do ugovora koji bi trebalo da definišu ovaj projekat i odnos između države Srbije i investitora.

Pre svega, projekat podrazumeva izgradnju novog kompleksa na lokaciji Generalštaba, a planirano je da bude završen u roku od osam godina.

Ono što je zanimljivo jeste da je umesto jednog velikog ugovora, planirano pet zasebnih ugovora koji definišu različite odnose.

Takođe, ideja je da se osnuje posebno preduzeće, odnosno zajednička kompanija sa udelom strateškog partnera od 77,5 odsto i Republike Srbije od 22,5 odsto.

Što se tiče ulaganja, predviđeno je da finansijsku obavezu ima strateški partner dok država Srbije nije obavezna da direktno finansira ovaj projekat.

Država se, takođe, obavezuje da neće menjati pravni okvir koji omogućava zemljište u zakupu i pretvaranje u svojinu — odnosno, određene pravne zaštite su „ugovorom“ garantovane.

U jednom od ugovora strateškom partneru se daju i vrlo široka diskreciona prava, recimo da može da menja projekat, bira dizajn objekata, a bez potrebe da se raspisuje arhitektonski konkurs.

Ugovor predviđa i da zajednička kompanija može da stavi svu imovinu, uključujući i zemljište koje nije u njihovom vlasništvu, pod hipoteku ako budu traženi krediti.

Ovim dokumentima dogovorena je i odšteta. U slučaju raskida projekta, postoje konkretne finansijske posledice za Srbiju, jer bi država morala da plati troškove strateškog partnera, plus milion evra.

U ugovoru, prema pisanju Forbes Srbija, još stoji i to da se zakup može pretvoriti u svojinu kada se parcele privedu nameni. I to bez naknade.

Međutim i predsednik Srbije Aleksandar Vučić i ministar finansija Siniša Mali uporno tvrde da se radi o zakupu na 99 godina.

Kada je reč o lokaciji, Mali je poručio da je važno da se ne prodaje zemlja, nego se daje u zakup na 99 godina, uz zadržavanje svih prava Republike Srbije na korišćenje zemljišta i ostvarivanje prihoda.

On je govorio i o novcu koji će biti uložen, ali i o profitu za državu.

„Investitor će uložiti najmanje 650 miliona evra, dok mi imamo pravo na 28,5 odsto prihoda“, objasnio je.

Koliko je ovaj projekat ispraćen ekonomskom logikom?

Urednik u nedeljniku Radar Milan Ćulibrk, koji je takođe imao uvid u pomenute ugovore, za Danas kaže da je mimo svih drugih spornih aspekata, ekonomski najsporniji.

„I predsednik i ministar finansija tvrde da država ne poklanja zemljište stranom partneru, ali prećutkuje da u ugovoru piše da je to bez naknade, što znači da je to bukvalno poklon“, objašnjava on.

Čim se na tom zemljištu podigne zgrada, kako kaže, ono po važećem zakonu može da se konvertuje iz prava zakupa u pravo svojine.

„To znači da je država praktično poklonila zemlju, samo ne u jednom, nego u dva koraka. Država od toga neće videti nijednog evra“, navodi on.

Kao druga sporna stvar je to što je država preuzela obavezu da sama plati troškove rušenja, ukazuje Ćulibrk.

„Troškovi rušenja, sanacija tog terena, priprema terena… sve to će najmanje koštati nekoliko desetina miliona evra“, upozorava naš sagovornik.

Ćulibrk podseća da je ovo jedna od najatraktivnijih lokacija u gradu.

„Država je to mogla da proda za manje od sat vremena da je raspisala javnu licitaciju i ponudila taj prostor na prodaju. Od prodaje placeva na tom zemljištu mogla je da ulije u budžet najmanje 100, a verovatno i preko 150 miliona dolara. Zato je, sa ekonomskog aspekta, ovaj projekat apsolutna katastrofa“, poručuje on.

Država će na ovom projektu zarađivati manje nego što zarađuje od Beograda na vodi, tvrdi Ćulibrk.

„Tamo ima udeo 33 odsto, a u ovoj zajedničkoj firmi imaće 22 odsto. Videli smo koliko je država imala koristi od Beograda na vodi, ukupna dividenda je otprilike vredna ko nekoliko stanova u Beogradu na vodi, toliko je država dobila od 2014. godine, kada je taj projekat započet“, navodi on.

Država će, kada se sve ovo sabere i oduzme, na kraju ostati u minusu, upozorava naš sagovornik.

„Ne sumnjam da će neko od pojedinaca imati korist od ovakvog projekta, ali budžet i država Srbije sigurno neće“, kaže Ćulibrk.

Što se tiče odštete, on otkriva da postoji odredba u ugovoru gde se pominje i do 50 miliona evra odštete.

„To je ogroman rizik, pogotovo što su rokovi za ispunjavanje svih preduslova koje je Vlada Srbije obećala jako kratki. Ako se to ne desi, strani partner može slobodno da se povuče i da uz to uzme nekoliko desetina miliona evra odštete. Previše je rizika vlast u Srbiji preuzela u ime poreskih obveznika“, upozorava Ćulibrk.

S druge strane, Veljko Mijušković sa Ekonomskog fakulteta Univerziteta u Beogradu za Danas navodi da kada pogledamo strukturu projekta zapravo vidimo klasičan model velikih infrastrukturnih i zahvata u oblasti nekretnina – investicioni ugovor, osnivanje zajedničke kompanije, ugovor suvlasnika, dugoročni zakup zemljišta i okvirni ugovor za slučaj raskida.

„Pet ili više ugovora nije neuobičajeno – naprotiv, fragmentacija u više ugovora služi da se obaveze jasno razdvoje po fazama i akterima, da se rizici precizno definišu i da se izbegne pravna konfuzija koja nastaje kada se sve stavi u jedan dokument“, objašnjava on.

Sa stanovišta države, kako kaže, ključna prednost je u tome što se projekat procenjene vrednosti oko pola milijarde evra finansira pre svega iz privatnog kapitala, bankarskih kredita i internih pozajmica strateškog partnera, dok se eksplicitno navodi da Srbija nema obavezu finansiranja gradnje.

„To znači da se jedna izuzetno atraktivna, ali decenijama mrtva lokacija monetizuje bez direktnog opterećenja budžeta, uz očekivani priliv PDV-a, poreza na dobit, doprinosa i novih radnih mesta tokom gradnje i kasnijeg funkcionisanja kompleksa. Udeo države od 22,5 odsto u zajedničkoj kompaniji na prvi pogled deluje skroman, ali treba imati na umu da država ulaže zemljište i regulativni okvir, a partner preuzima obavezu finansiranja, izvođenja, marketinga, upravljanja i tržišnog rizika“, pojašnjava Mijušković.

Stavljanje kompletne imovine projekta pod hipoteku, ako to traže banke, tipičan je mehanizam projektnog finansiranja, kaže on.

„Kreditori traže obezbeđenje nad celokupnim projektnim paketom – zgradama, prihodima, pa i pravom zakupa zemljišta – jer se kredit vraća isključivo iz ‘cash-flow-a’ tog projekta. Ako se takva odredba izbaci, projekat postaje praktično neprihvatljiv za banke ili kredit znatno poskupljuje, što na kraju može obesmisliti celu investiciju“, upozorava Mijušković.

Kako dodaje, važno je naglasiti da hipoteka ne znači da država automatski gubi kontrolu nad zemljištem, niti da ona postaje dužnik.

„Dužnik je zajednička kompanija, a obezbeđenje je vezano za konkretan projekat. U slučaju problema sa otplatom, kreditor preuzima projekat ili udeo u projektu, ali u okvirima postojećih urbanističkih planova i ugovornih obaveza koje važe i za novog vlasnika“, podseća on.

Ako se projekat posmatra čisto ekonomski, smatra Mijušković, najveći rizik za državu nije hipoteka, već scenario u kojem se ništa ne gradi.

„Lokacija ostaje ruinirana, ne stvara prihode, ne doprinosi imidžu grada, a troškovi održavanja i dalje padaju na budžet. Hipoteka je u tom smislu alat da se obezbedi uopšte realizacija projekta, uz prihvatljiv nivo rizika, a ne posebna ‘mina’ po javne finansije“, naglašava.

Odredba da država, u slučaju raskida, plaća partneru dokumentovane troškove i dodatni iznos od milion evra jeste vidljiva „penalna“ klauzula, ali u relativnim iznosima ona je mala u odnosu na projekat vredan oko 500 miliona evra, navodi naš sagovornik.

„U međunarodnoj praksi ovakvi ‘break-fee’ mehanizmi služe da obeshrabre proizvoljno povlačenje države i da investitoru daju minimum pravne sigurnosti da mu neće biti izmaknuta lokacija posle godina pripreme, projektovanja i predfinansiranja“, objašnjava on.

Za državu je bitna struktura, tvrdi Mijušković.

„U scenariju raskida, ona preuzima udeo strateškog partnera u zajedničkoj kompaniji, zajedno sa dotadašnjim rezultatima – planskim dokumentima, delimično izvedenim radovima i potencijalno povećanom vrednošću lokacije. Dakle, čak i u negativnom scenariju, plaća se određena cena za preuzimanje kontrole nad unapređenom imovinom, a ne ‘prazan vazduh'“, ističe on.

Podseća i da je predviđeno da ako država ne uspe da obezbedi društveni konsenzus i pravne pretpostavke, projekat može da se zaustavi uz definisanu cenu, ali bez haotičnih sudskih sporova koji traju deceniju.

Odredba da se zakup na 99 godina može pretvoriti u svojinu nakon što se parcele privedu nameni i to bez naknade, kako kaže, na prvi pogled zvuči dramatično, ali „ona je logičan nastavak koncepta po kojem država unosi zemljište u projekat kao svoj ulog“.

„Država ovde praktično kaže: umesto da naplatim naknadu za konverziju, ja sam svoj ekonomski interes već naplatila kroz urbanu regeneraciju, investicioni ciklus, nova radna mesta, poreske prihode i učešće u dobiti zajedničke kompanije. Ekonomski gledano, zakup na 99 godina je već gotovo ekvivalent punog vlasništva za investitora – takav horizont je duži od životnog veka same zgrade“, objašnjava on.

Uz to, kako dodaje, mogućnost da se zakup, a kasnije i svojina, prenesu na treće lice ide u prilog likvidnosti projekta i lakšoj prodaji stanova, hotela ili poslovnih prostora.

„To je uslov da bi finansijska konstrukcija bila održiva. Ali taj prenos se i dalje odvija u okviru istog urbanističkog okvira i sa istim ograničenjima koja je država propisala. Zato bih rekao da ova klauzula više predstavlja tehničku potvrdu ekonomske realnosti velikih projekata, nego ‘poklanjanje’ zemljišta. Država prestaje da bude vlasnik parcele, ali zadržava ono što je za javni interes zaista bitno- regulatornu i planersku moć nad prostorom u srcu grada“, zaključuje Mijušković.

Kako situacija oko projekta Generalštab izgleda iz pravnog ugla?

Profesor Ustavnog prava na Pravnom fakultetu Univerziteta u Novom Sadu Slobodan Orlović za Danas navodi da ako pođemo od investitora, a to je, iz druge ruke, predsednik Tramp koji svet vidi kao veliku trgovinu i ponaša se kao trgovac pre nego političar, onda smo mi – Srbija, zapravo doneli zakon koji ima prvenstveno ekonomsku vrednost.

„To je zapravo trgovački leks specijalis, isplaniran u skladu sa dobrim trgovačkim običajima i očekivanim prihodima obe strane. Vi nama (Trampovima) zakon i zemljište iz kojeg će kasnije proizaći dolarski profit, a mi vama, srpskoj vladi, neku političku, a sve su prilike i privatnu, podršku i korist“, ukazuje on.

Reč je, kako pojašnjava, o ekonomsko-političkoj investiciji praćenoj ovim specijalnim zakonom u kojem obe strane vide neki interes.

„Amerikanci vide ekonomski interes, a naša vlast politički koji ide, plašim se, sve do lične polze“, upozorava Orlović.

Leks specijalis se, prema njegovim rečima, donosi da bi se izbegla ograničenja i obaveze po pozitivnom pravu Srbije.

„To mu je pravna svrha. Leks specijalis je pravni svet za sebe kojim se generalštabna investicija pretvara u ‘državu u malom’ sa posebnim pravilima u odnosu na srpsko pravo. Ali svaka suspenzija normalnog ustavnopravnog poretka u redovnim prilikama je pravna anomalija. Različitim vrstama zloupotreba time su vrata ne odškrinuta, već širom otvorena“, naglašava on.

Komentarišući to što se država obavezala da neće menjati pravni okvir na način koji bi onemogućio realizaciju ugovora, Orlović kaže da to nije prvi put.

„Tako šta je bivalo u nekadašnjim, a i preostalim, (polu)kolonijama gde se kolonijalnom kapitalu blanko, bez ikakvih ‘domorodačkih’ pravnih ograničenja, omogućava da investira i eksploatiše. Uz to je obavezno išla i nagrada članovima marionetske vlade zemlje domaćina. Ako jedna država danas pretpostavi trgovački ugovor svom sopstvenom ustavu, čineći taj ugovor nepromenljivim, onda se ona ponaša kao kolonija. Investitora pretvara u nedodirljivost za domaće pravo i sudove“, upozorava on.

Zakon uvek, realizacije radi, moraju da prate podzakonski akti, navodi Orlović.

„Tako je i sa Leks specijalis a la Generalštab, tim pre što taj zakon predstavlja pravni sistem za sebe i nužno mora da se detaljnije razradi. Kad se to obavi, imaćemo mali pravni sistem ‘Generalštab’ i veliki ustavnopravni sistem Srbije, jedan naspram drugog. A to po ustavnom načelu jedinstva pravnog sistema – ne može“, zaključuje on.