Rigorozni uslovi za buduće posrednike

Slično je u Zrenjaninu, gde se većina transakcija obavi u gotovini, a prvenstveno je reč o rešavanju stambenih problema. U zrenjaninskim agencijama za promet nekretnina ne spore činjenicu da ekonomska kriza i dalje diktira obim trgovanja i visinu uloga. Najviše se prodaju i kupuju stanovi, dok poslovnog i investicionog ulaganja gotovo da i nema. Podaci, takođe, ukazuju na to da su u opticaju uglavnom stare nekretnine, dok je ponuda onih iz novogradnje znatno skromnija. Zanimljivo je i to da se, za razliku od Beograda, gde se prosečna vrednost posredovane trgovine kretala u rasponu od 75.000 do 100.000 evra, u Zrenjaninu može govoriti o cifri od oko 25.000 evra po obavljenoj transakciji. Sve su to okolnosti u kojima posluju agenti nekretnina, i tu, prilično neuređenu oblast, država je rešila da uredi po ugledu na evropsko zakonodavstvo, gde postoji registar agenata nekretnina. Prvi korak u tom pravcu načinjen je usvajanjem Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, koji je stupio na snagu 8. novembra. Prema ideji predlagača, Ministarstva spoljne i unutrašnje trgovine i telekomunikacija, Zakon bi trebalo da obezbedi veću sigurnost kako građana kao ulagača, tako i onih koji trguju nepokretnostima.

– Pokušaji da se usvoji novi zakon u ovoj oblasti traju sigurno pet godina, pratili smo sve predloge i nacrte i jedva dočekali da se izglasa. Podržavam nameru da se tržište nekretnina uredi i profesionalizuje. Ohrabruje činjenica da nam novo zakonsko rešenje pruža mogućnost da se agenti profesionalci izdvoje od neprofesionalaca, kojih ima u ovom poslu. Ono što, međutim, nije sasvim jasno jeste to kako će se agentima obračunavati premije osiguranja, s obzirom na to da cene nekretnina u velikim i manjim gradovima nisu iste – objašnjava agentkinja nekretnina Maja Ilić.

Ona tvrdi da se na zrenjaninskom tržištu nudi sve i svašta, dosta objekata nije legalizovano, a najviše je u ponudi sekundarnih stanova. „Krediti daju zamah tržištu nekretnina, ali zbog pooštrenih bankarskih uslova sve se teže dobijaju, tako da su kupci primorani da trguju gotovinom. Izostalo je i investiciono ulaganje, pa se sve uglavnom svodi na rešavanje stambenog pitanja – kaže sagovornica Danasa.

Jedna od osobenosti zrenjaninskog tržišta nekretnina jeste da kupac i prodavac dele napola troškove agencijske provizije od tri odsto, i to je nasleđena praksa advokatskih kancelarija koje su do pre petnaest godina bile dominantni posrednici u trgovanju nekretninama. Samostalno oglašavanje i dalje se primenjuje, ali se ipak najveći deo trgovanja nekretninama sada obavi preko agencija.

– Ovu godinu obeležio je nedostatak svežeg kapitala. Kredita je sve manje zbog rigoroznih uslova banaka, pa se najviše prometa obavi u gotovini. U ponudi je malo stanova u novogradnji, što ne čudi ako se zna da su podignute samo dve nove zgrade. I mada za objekte u novogradnji uvek ima kupaca, najviše se nude stariji stanovi, čija se cena kreće oko 500 evra po kvadratnom metru. Po cenama se, inače, ne razlikujemo mnogo od Novog Sada, gde metar kvadratni košta u proseku 1.000 evra, dok se u Zrenjaninu cene kvadrata kreću u rasponu od 750 do 800 evra – navodi vlasnik jedne od agencija za nekretnine Bojan Mihajlov.

Promet nepokretnosti do sada se odvijao u okvirima koje uređuju Zakon o privrednim društvima i Zakon o obligacionim odnosima, a pošto su se u praksi pokazali brojni nedostaci, pre svega ne postojanje ugovora, isplata agencijske provizije na ruke, neprijavljen rad agenata, neadekvatni uslovi za obavljanje te delatnosti, Skupština Srbije usvojila je Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, koji treba da obezbedi visok stepen pravne sigurnosti i zaštite svim učesnicima u prometu i zakupu nepokretnosti, posebno u pogledu prava, obaveza i odgovornosti posrednika, odnosno uslova i načina obavljanja posredovanja. Zakonom se uvodi Registar posrednika koji će voditi ministarstvo nadležno za poslove trgovine. Precizirano je da poslove posredovanja mogu obavljati samo privredni subjekti – preduzetnici i privredna društva, upisani u Registar posrednika. Predviđeno je i redovno ažuriranje podataka u tom registru, što će omogućiti svakom učesniku na tržištu – kupcu, zakupodavcu, prodavcu – da vide koje agencije za promet nepokretnosti legalno posluju.

Jedan od uslova za obavljanje poslova posredovanja jeste da preduzetnik, ili zaposleni u njegovoj agenciji, mora da ima položen stručni ispit za poslove posredovanja. Posrednik je dužan da vodi evidenciju o posredovanju, što podrazumeva podatke o ugovorima o posredovanju i ugovorima o potposredovanju, podatke o nalogodavcu, nepokretnosti čiji je promet, odnosno zakup predmet posredovanja, ishodu posredovanja i posredničkoj naknadi. Osim toga, obaveza posrednika je da prilikom oglašavanja u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti koji su predmet posredovanja, pored podataka o svom poslovnom imenu i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, oglasi podatke o ceni, lokaciji, površini i strukturi nepokretnosti. Od posrednika se očekuje i da uplaćuje godišnju premiju osiguranja za eventualnu štetu koju obavljanjem poslova posredovanja može pričiniti nalogodavcu, u iznosu od minimum 15.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom osiguranom slučaju, odnosno minimalno 45.000 evra u dinarskoj protivvrednosti za sve odštetne zahteve u jednoj godini osiguranja. Odredbe koje se odnose na upis u registar i plaćanje osiguranja počeće da se primenjuju 18 meseci nakon stupanja Zakona na snagu.

Apel vlasnika agencija

Zrenjaninski agenti nekretnina uputili su, u vreme javne rasprave o Zakonu o posredovanju nepokretnostima, predlog Ministarstvu trgovine tražeći da se definiše visina osiguranih depozita. Oni su kao argument naveli da osiguravanje eventualne štete ne može biti isto za sve agencije koje posluju u različitim uslovima.

– Nismo u istom položaju ni po broju nekretnina, ni po njihovoj vrednosti i potražnji za njima, što zavisi od veličine grada. Nadamo se da će zakonodavac voditi računa o tome i da će u roku predviđenom za početak primene Zakona, a to je za 18 meseci, korigovati naročito onaj deo o osiguranju. Naravno, trebalo bi pojasniti i finese u vezi sa odgovornošću od štete. U svom predlogu mi smo sugerisali da se ograniči način prodaje nekretnina jer, činjenica je da se nekretnine ne prodaju samo preko agencija – objašnjava vlasnik agencije za nekretnine Bojan Mihajlov.