„Sledeće godine tržište nekretnina očekuje reset“: Da li će ekonomska kriza usporiti tražnju i sniziti cene?

Očekuju da će se aktuelna kriza preliti i na početak sledeće godine, zbog čega predviđaju pad tražnje, a samim tim i pad cena nekretnina.

Poručuju da bi sledeća godina mogla biti „reset“ za tržište nekretnina, odnosno da bi cene konačno trebalo da dođu na realne nivoe, nakon nekoliko godina rekordnih iznosa, naročito u glavnom gradu.

Podsetimo, Republički geodetski zavod (RGZ) objavio je nedavno podatak da je najskuplji kvadrat stana u prvoj polovini 2025. godine iznosio čak 9.805 evra, i to sada već tradicionalno na lokaciji „Beograd na vodi“.

I najskuplja kuća kupljena je u Beogradu, tačnije na Savskom vencu, i koštala je 3,8 miliona evra.

Beograd je pokupio i titulu najskuplje garaže, takođe na Savskom vencu, a za nju je plaćeno 66.000 evra.

Jedine dve titule koje Beograd nije poneo jesu za najskuplji poslovni prostor i najskuplje poljoprivredno zemljište. U Kragujevcu je najskuplji poslovni prostor koji je iznosio 2,4 miliona evra, a najskuplje poljoprivredno zemljište 1,2 miliona evra u opštini Kula.

Zvanični podaci RGZ-a pokazuju da je došlo do umerenog rasta cena stanova u Srbiji u prvom polugodištu od 5,78 odsto i neznatnog povećanja kupoprodajnih ugovora od 0,5 odsto u odnosu na isti period prošle godine.

Sagovornici Danasa kažu da čak ni sada nije povećana tražnja i kupovina nekretnina, a nakon kruženja informacija da građani masovno podižu novac sa računa u bankama. Zasad, kako kažu naši sagovornici, taj novac ne završava u nekretninama, ali ističu da nije isključeno da će završiti, ako se kriza produbi.

„Pad tražnje na tržištu nekretnina izvestan, cene bi mogle da krenu nadole“

Cene nekretnina u Beogradu trenutno su približno na istom nivou kao prošle godine, eventualno blago više, ali taj rast je, prema rečima investicionog savetnika Nikole Senešija, znatno ispod realne inflacije.

On podseća da je tržište nekretnina ove godine bilo čak podstaknuto i programima poput „stanova za mlade“, odnosno povoljnim kreditima koji, kako kaže, nisu predstavljali tržišni mehanizam u klasičnom smislu, pa opet nije došlo do veće tražnje.

„Sasvim sigurno je da je tražnja daleko manja“, ističe Seneši.

Upozorava da bi se problemi u kompaniji NIS, koji podrazumevaju dug od oko pola milijarde evra i dodatna rezervisanja, neminovno mogli preliti na bankarski sektor.

„Zbog svega toga, bojim se da će tražnja za nekretninama drastično pasti u prvih šest meseci sledeće godine“, predviđa Seneši.

Na pitanje da li bi pad tražnje mogao da povuče i pad cena iduće godine, Seneši odgovara da je takav scenario realan.

Navodi da veliki projekti, posebno oni u centru Beograda, još uvek drže cene, pa čak beleže i blagi rast, ali ukazuje da je reč o malom broju transakcija koje ne predstavljaju širu sliku tržišta.

„Beograd nije jedini grad u Srbiji. U drugim sredinama već vidimo pad cena“, napominje on.

Prema njegovim rečima, tražnja mora da padne, jer je generalno ekonomija slabija: država ima nizak privredni rast, bankarsko finansiranje je pod pritiskom, a veliki priliv novca na koji su se oslanjali projekti poput „Beograda na vodi“ sada traži opipljive rezultate.

„Ovo tržište mora da se resetuje i vrati na ekonomske, a ne na državno-kapitalističke osnove“, ocenjuje Seneši.

Na pitanje da li primećuje da građani poslednjih nedelja pojačano kupuju nekretnine zbog spekulacija da masovno podižu novac sa računa, Seneši kaže da lično nije uočio takav trend.

„To su kratkoročne pojave koje mogu da se dese, naročito krajem godine“, objašnjava on, ali potvrđuje da je primetan porast potražnje za devizama, koja je u jednom trenutku bio toliko izražen da su devize gotovo nestale iz menjačnica.

Smatra da je takva reakcija građana bila delom panična i dodaje da je logično da bi se deo građana mogao okrenuti kupovini nekretnina ukoliko procene da preti ozbiljnija inflacija.

Podseća i da je kraj godine tradicionalno period u kojem se realizuje veći broj kupovina stanova, između ostalog i zato što su cene sezonski nešto niže.

Ipak, naglašava da trenutne geopolitičke tenzije, kao i stanje realne ekonomije u Srbiji, ne ostavljaju mnogo prostora za optimizam.

„Situacija sigurno ne vodi dobrim vestima za tržište nekretnina“, zaključuje Seneši.

„Cene polako, ali sigurno, klize“

Agent za nekretnine Katarina Lazarević kaže da cene nekretnina na domaćem tržištu nisu više u odnosu na prošlu godinu, uprkos informacijama koje se povremeno pojavljuju u javnosti.

Prema njenim rečima, takve tvrdnje najčešće plasiraju investitori koji imaju veliki broj neprodatih stanova, kao i pojedinci koji veruju da na tržištu i dalje vlada dinamika iz perioda rekordno visokih cena. „Cene polako, ali sigurno klize nadole“, ističe Lazarević.

Najveće korekcije, kako kaže, beleže se u starogradnji, ali i pojedini investitori, posebno kod manjih stanova, pristaju na dogovor kako bi transakcije bile uspešno okončane.

Dodaje da trenutna ekonomska neizvesnost podstiče građane da razmišljaju o ulaganju u nekretnine, ali upozorava da to ne znači da kupci treba da pristaju na previsoke cene. „Treba gledati da se po realnoj ceni kupi i investira“, naglašava ona.

Na tržištu zakupa, prema njenim rečima, primetan je značajan pad aktivnosti, dodajući da je zakup prilično stao u odnosu na isti period prošle godine i da se teško bilo šta izdaje“.

Jedino za čime postoji stabilnija potražnja jesu mali, kompletno namešteni stanovi u cenovnom rasponu od 350 do 500 evra.

„Sve skuplje od toga se izuzetno sporo izdaje, dok su zakupi od više hiljada evra sasvim stali. I prodaja i izdavanje odvijaju se znatno slabijim intenzitetom u odnosu na prošlu godinu“, ističe Lazarević.

Na pitanje da li primećuje da građani poslednjih nedelja pojačano kupuju nekretnine zbog spekulacija da masovno podižu novac sa računa i da li možda deo tog novac završava u nekretnine, Lazarević kaže da nije došlo do povećanja i da je još uvek prosečni kupac raspolaže budžetom od 200.000 do 250.000 evra.

Međutim, ukazuje da su skoro pa nestali kupci sa velikim iznosima, dodajući da oni idu direktno kod investitora, mimo agencija, i tamo plasiraju svoja sredstva.

Govoreći o očekivanjima za 2026. godinu, Lazarević procenjuje da će cene biti niže.

„Ja mislim da će cene biti niže i nadam se da će se preduzeti odgovarajući koraci da i krediti pojeftine, jer krediti su i dalje nedostižni za mnoge građane, rate su velike, plate ne rastu, a s obzirom na očekivanu inflaciju to će biti katastrofa za one koje uzimaju kredite“, kaže Lazarević.

Kupcima savetuje da biraju kredite sa fiksnom kamatnom stopom, čak i ako je trenutno nešto viša, jer je „to bezbednije“.

I ponuda usporila, sve manje malih stanova

Što se tiče ponude stanova i građevinske aktivnosti, Lazarević kaže da je situacija veoma slaba, a da je dodatno usporila legalizacija.

Dodaje da je u novogradnji ostalo mnogo neprodatih stanova, jer su investitori godinama nudili pretežno velike stanove od oko 120 kvadrata, dok je potražnja za manjim znatno veća.

Kao dobar primer navodi investitore koji grade zgrade sa strukturama od 35, 43, 60 i 85 kvadrata, sa mogućnošću kupovine garaže, što znatno povećava interesovanje.

Tvrdi da je malo stanova manje kvadrature u novogradnji, osim na daljim perifernim lokacijama, gde investitori i dalje pokušavaju da drže visoke cene.

„Juče mi investitor na Karaburmi kaže da će početna cena biti 3.500 evra plus PDV. Kažem mu – gospodine, pa to je Karaburma“, priča Lazarević.

Smatra da je došlo vreme da tržište samo uspostavi red, odnosno da periferija mora imati nižu cenu, dok centar treba da zadrži svoju realnu vrednost, ali ne da se svi projekti, samo zato što su novi, prodaju po izuzetno visokim cenama.

„Ljudi smatraju da je nerealno da platiš kvadrat na periferiji 3.500 ili 4.000 evra, a plata je hiljadu – i to retko kod koga. Pa koliko onda treba da imaš para?“, ukazuje Lazarević.

Navodi da i država mora da napravi ustupke i smanji opterećenja, jer visoki troškovi ugrađeni u cenu kvadrata dodatno guraju cene naviše.

„Nekad je učešće države bilo 20 do 30 odsto u kvadratu, a sada je užasno, i investitori imaju problem“, zaključuje Lazarević.