Subvencionisani krediti zavise od Cvetkovića

Sastanak koji su premijer Mirko Cvetković i guverner NBS Dejan Šoškić imali ovim povodom nije doneo nikakvo razrešenje enigme, pa je onima koji hoće novi krov pod glavom, a ne mogu da izdvoje 10.000 evra učešća za stan koji vredi 50.000 evra, ostalo manje od dve nedelje da završe sve procedure za dobijanje kredita, kako bi bili sigurni da će moći da dobiju zajam.

Problem je nastao zato što je svojom odlukom NBS propisala da banka može da odobri hipotekarni kredit fizičkom licu samo ako „iznos kredita nije veći od 80 odsto vrednosti založene nepokretnosti, umanjene za iznos već uspostavljenih hipoteka višeg reda na toj nekretnini“. Pošto u odobravanju subvencionisanog kredita, građani daju 10 odsto učešća, država još 15 odsto učešća, a banka preostalih 75 odsto kredita, država svoj novac štiti tako što na svojih 15 odsto uspostavlja hipoteku prvog reda. Banka takođe stavlja hipoteku na svojih 75 odsto. Ako država ne bi tražila hipoteku na taj iznos, ona ne bi imala efikasan način da od građana naplati tih 15 odsto koje im je dala, ako bi neko prosto odlučio da joj pozajmljeni novac ne vrati.

U tom delu, nova pravila centralne banke dolaze u sukob sa pravilima odobravanja subvencionisanih kredita. Ako po odluci NBS banka može da odobri zajam samo ako je iznos kredita manji od 80 odsto vrednosti nekretnine neobezbeđene nekom drugom hipotekom, onda subvencionisane zajmove ne može da odobrava. Naime, pošto je 15 odsto vrednosti već pokriveno hipotekom države, iznos kredita koji se traži od banke je daleko viši od minimalnih 80 odsto vrednosti preostalog dela nekretnine.

Upravo zato je Šoškić i tražio da se država odrekne svoje hipoteke prvog reda. Međutim, u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita kažu za Danas da uredba Vlade Srbije kojom je regulisano odobravanje subvencionisanih zajmova „ne predviđaju mogućnost upisivanja hipoteke nižeg reda kao obezbeđenje kredita“.

To znači da je lopta sada u dvorištu Vlade. Ako premijer ostane pri svojim uslovima za odobravanje ovih kredita, više niko neće moći da dobije subvencionisani zajam. Ako popusti onako kako to traži guverner, država će znatno teže moći da naplati svoje potraživanje od građana koji odluče da joj ne plate. Treća mogućnost je da popusti guverner i da odustane od primene ove odluke na subvencionisane zajmove, što bi u značajnoj meri podrilo autoritet odluka NBS-a u budućnosti.

Miroslav Cvetković, vlasnik agencije za nekretnine Cvetković-Roškov, kaže da je bio iznenađen odlukom Narodne banke da podigne minimalno učešće na 20 odsto.

– Ne mislim da je to dobra odluka i da će pospešiti tržište nekretnina u Srbiji. Naprotiv, to će zaustaviti građevinsku industriju, koja se i ovako nalazi u teškoj situaciji. Ali, sada je uprkos tome dobro vreme za kupovinu stana, jer su se cene stabilizovale i nema onih fluktuacija, koje su u pretkriznom periodu dovele do eksponencijalnog rasta cena nekretnina, a posle krize do njihovog pada. Sada nema govora o daljem padu cena, ali ni o rastu tako da je to uvek dobro za tržište – kaže Cvetković, dodajući da je u letnjem periodu tražnja za stanovima uvek veća tako da je teško proceniti koliko je na jače interesovanje uticala odluka Narodne banke, koja još nije stupila na snagu, a koliko je u pitanju sezonski skok.

Prema Cvetkovićevim rečima, polovina stambenih transakcija finansira se gotovinom, a polovina kreditima, iz čega sledi da će povećanje obaveznog učešća uticati na bar 50 odsto svih kupoprodaja.

– Mnogi ne shvataju da u Srbiji i dalje postoji kupoprodajni lanac u trgovini nekretninama. Često tri generacije žive u jednom stanu od 60 kvadratnih metara i kada odluče da ga prodaju, stariji se sele u manji stan, koji se kupuje kešom, dok mlađi članovi porodice preostali novac koriste za učešće za kredit – objašnjava Cvetković.