Zakon o legalizaciji poslat u Skupštinu: Država očekuje prihode od 480 miliona evra od uknjižavanja nekretnina

Pred ovim zakonom nalazi se ambiciozan cilj – u narednih pet godina da se u katastar upiše najmanje 80 odsto nepokretnosti koje su trenutno van evidencije. Kako se navodi u obrazloženju zakona to je približno 3,8 miliona nepokretnosti.

Poređenja radi, po prethodnom Zakonu o ozakonjenju donetom 2015. godine uknjiženo je 320.000 objekata.

Prema podacima katastra na osnovu kojih je pisan novi zakon, u Srbiji je upisano u knjige 4,9 miliona objekata, a nije upisano 4,8 miliona.
Od tih 4,8 miliona neupisanih nekretnina, 2,1 miliona je nelegalno izgrađeno, a 2,7 miliona je legalno izgrađeno, ali nije upisano u katastar.

Kako se navodi u obrazloženju zakona, „i pored toga što je zakon primenjivan skoro deceniju, rezultat je da polovina nepokretnosti nije upisana u katastar“.

Predlagači zakona identifikovali su uzroke ovako lošeg učinka institucija pod prethodnim zakonom.

To su pre svega nedostatak kadrovskih kapaciteta u lokalnim samoupravama i Republičkog geodetskom zavodu koji nisu mogli da izađu na kraj sa velikim brojem zahteva.
Drugo, oni ističu da je problem što su postupci vođeni na papiru, odnosno bez digitalnih platformi i sa neusklađenim bazama podataka.

Iako se donošenjem zakona 2015. godine tvrdilo da neće biti tolerisana dalja nelegalna gradnja, ona je u „značajnoj meri nastavljena i posle donošenja zakona“, što je uticalo na kredibilitet sistema.

Na kraju, građani nisu videli korist od ulaska u dugotrajne i skupe postupke, pa mnogi nisu ni podneli zahteve.

Iako su uspostavljeni rokovi prethodnim zakonom, za lokalne samouprave 30 dana za donošenje rešenja od podnošenja kompletne dokumentacije i 15 dana za upis u katastar, prema podacima RGZ prosečno vreme upisa bilo je tri do sedam godina.

Čini se da sadašnja administracija igra na kartu digitalizacije, jer je cilj da se roku od tri godine najmanje 90 odsto predmeta obrađuje u digitalnom obliku i izbegavanja komplikovane procedure i traženja previše papira, ali i niske cene postupka koja ne bi obeshrabrila građane da podnesu zahtev.

Doduše, ostaje da se vidi kako će se rešiti pitanje nedovoljno ljudi u opštinama i katastru, a možda i još više kontrole buduće gradnje koja je svaki put do sada podbacila. Cilj države je da nelegalna gradnja padne na ispod pet odsto ukupne gradnje.

Prema proceni administrativnih troškova koja je dostavljena uz predlog zakona, za domaćinstvo koje prijavljuje porodičnu kuću od 120 kvadrata ukušni trošak je 18.000 dinara.
Za vlasnike stana u zgradi od 60 kvadrata trošak je procenjen na 13.000 dinara.

Za građane, preduzetnike i manja preduzeća troškovi se kreću u rasponu od 12.000 do 20.000 dinara, za investitore većih objekata oko 58.000 dinara, dok su za velike infrastrukturne sisteme najviši (preko 170.000 dinara) zbog kompleksne tehničke dokumentacije.

Oni porede to i sa starim zakonom prema kom je administrativni trošak bio od 100.000 do 400.000 dinara, dok je vreme uknjiženja skraćeno sa šest do 24 meseca na „nekoliko nedelja“.

Predlogom zakona se uvodi nova finansijska obaveza – naknada za evidentiranje i
upis objekata, delova objekata i zemljišta. Istovremeno se ukidaju sve dosadašnje
takse i naknade za proces ozakonjenja.

Za stanove i kuće u kojima se stanuje, naknada za prvu zonu je 1.000 evra, drugu zonu 500 evra, treću zonu 250 evra i na kraju četvrtu zonu 100 evra.

Za poslovne objekte preko 500 kvadrata taksa je 10 evra po kvadratu.

Za pomoćne objekte kao što su garaže i radionice plaća se jednokratno 50 evra bez obzira na zonu.

Invalidi, borci, porodice sa više dece, samohrani roditelji i korisnici socijalne pomoći su oslobođeni plaćanja taksi.

kada se saberu administrativni troškovi i finansijske obaveze, odnosno takse, za vlasnike kuće od 120 kvadrata u trećoj zoni ukupni trošak je oko 47.500 dinara, a za stanara u stanu od 60 kvadrata u četvrtoj zoni 24.800 dinara.

Država očekuje da se do 2030. godine evidentira oko 80 odsto nelegalnih objekata, što je oko 1,6 miliona nekretnina.

Od toga očekuju prihode u lokalne kase i republički budžet, kao i u budžet Agencije za prostorno planiranje oko 56,2 milijarde dinara ili oko 480 miliona evra. Raspodela je, 20 odsto opštinama, 70 odsto republičkom budžetu i 10 odsto Agenciji.

Država očekuje i da inkasira 4,2 milijarde dinara godišnje od poreza na imovinu novoupisanih objekata. Oni procenjuju da se na 30-40 odsto nelegalnih objekata već plaća porez.

Kao Jednu od glavnih beneficija za vlasnike neuknjiženih kuća i stanova, država vidi uvođenje ovih nekretnina na tržište. Konkretno, oni ističu da kada se nelegalne građevine uknjiže kao privatno vlasništvo, moći će da se daju pod hipoteku. Procena je da će se podići 3,2 milijarde evra kredita čije obezbeđenje će predstavljati ovi objekti što će doneti rast investicija, tržišta nekretnina i uopšte finansijskog sistema.

Ko ima pravo na uknjiženje, a ko nema

U članu 1. predloga zakona o legalizaciji nezakonite gradnje, navodi se da evidentiranje i upis prava u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima imaju objekti, delovi objekta, odnosno posebni delovi objekta izgrađeni suprotno zakonu.
Taksativno se navodi da mogu biti legalizovani objekti za koje je izdata privremena građevinska dozvola pre 13. maja 2003. godine, kao i objekti naplatnih stanica i privremenih saobraćajnica, objekti izgrađeni u vreme kada nije bilo propisano izdavanje građevinske dozvole, a na kojima nije upisano pravo svojine u katastru nepokretnosti.
Pravo na legalizaciju imaju i stambeni objekti kategorije „A“ i „B“ i privredni objekti za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, ali je do dana stupanja na snagu ovog zakona istekao zakonski rok za pribavljanje rešenja o upotrebnoj dozvoli.
Evidentiranje i upis prava u evidenciju nepokretnosti imaju i podzemne i nadzemne instalacije, odnosno infrastrukturni linijski objekti, ukoliko su predmet upisa u katastar nepokretnosti, odnosno katastar Infrastrukture, kao i objekti za koje su podnosioci zahteva po ranije važećim zakonima kojima se uređivao postupak ozakonjenja odnosno legalizacije objekata, ishodovali pravnosnažno rešenje o ozakonjenju odnosno legalizaciji objekata, a koji nisu upisani u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima.
Pravo na ozakonjenje imaju i objekti upisani u skladu sa odredbama Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole (Sl. Glasnik RS br. 25/13 i 145/14) i zemljište ispod objekta ili deo zemljišta na katastarskoj parceli na kojoj je objekat sagrađen.
Odredbe ovog zakona primenjuju se na objekte koji su izgrađeni na građevinskom zemljištu i vidljivi su na satelitskim i ostalim snimcima izrađenim za teritoriju Republike Srbije i sadržani u bazi podataka koje vodi Agencija za prostorno planiranje i Republički geodetski zavod.

objekti izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini koje je planskim dokumentom važećim na dan stupanja na snagu ovog zakona planirano za uređenje ili izgradnju objekata javne namene u obaveznoj javnoj svojini, ili izgrađeni na zemljištu koje je u javnoj svojini koje je površina javne namene u obaveznoj javnoj svojini, objekti izgrađeni u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra i zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja, u drugoj zoni zaštite prirodnog dobra izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini, objekti upisani u Listu svetske kulturne baštine ili izgrađeni na samom kulturnom dobru, na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu, u neposrednoj zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta, kao i u pojasu eksproprijacije državnog puta, evidentiraju se i na njima se po odredbama ovog zakona upisuje pravo svojine u korist Republike Srbije.