Beograd kao plen: Politički mehanizmi, prostorne posledice i modeli povraćaja javnog dobra

Najvrednije gradsko zemljište je u poslednje dve decenije poklonjeno ili prodato ispod cene. Ko kontroliše naš grad i kome pripada javni prostor?

Tekst arhitekte Slobodana Maldinija, koji uz njegovo odobrenje prenosimo u celosti, analizira političke mehanizme, urbane posledice i predlaže modele povraćaja javnog dobra — jer grad mora da ostane resurs svih građana, a ne privilegovanih.

Apstrakt

Ovaj tekst analizira praksu poklanjanja i prodaje gradskog građevinskog zemljišta po cenama ispod tržišne vrednosti u Beogradu, sa fokusom na političke mehanizme, prostorne posledice i moguće modele povraćaja javnog dobra.

Kroz kritičku perspektivu, istražuju se institucionalni propusti, ekonomski disbalansi i arhitektonske posledice, ukazujući na ugrožavanje javnog prostora i identiteta grada.

Tekst razmatra mogućnost nacionalizacije ili revizije spornih transakcija, ističući prednosti i rizike takvih mera, kao i ulogu pravno i stručno utemeljenih procedura.

Komparativna analiza međunarodnih iskustava pruža uvid u uspešne modele zaštite javnog interesa, uključujući reviziju, pravičnu naknadu i regulativne mehanizme.

Zaključak naglašava potrebu za transparentnim, institucionalno stabilnim i strateški promišljenim upravljanjem gradskim zemljištem, kako bi Beograd sačuvao urbani identitet, javni prostor i dugoročne interese građana.

 GRAD KAO POLITIČKO, PROSTORNO I EKONOMSKO BOJIŠTE

U poslednje dve decenije Beograd je postao paradigmatičan primer grada u kojem se sudbina najvrednijih urbanih resursa određuje daleko od očiju javnosti. Poklanjanje ili prodaja gradskog građevinskog zemljišta po uslovima koji odstupaju od tržišnih i stručnih standarda otvorilo je pitanje ne samo ekonomske logike takvih odluka, već i dublje — ko zapravo upravlja gradom i u čijem interesu. Dramatični primeri dodeljivanja stotina hektara najkvalitetnijih lokacija stranim investitorima ili domaćim političko-ekonomskim akterima, često uz minimalnu kompenzaciju i potpuno isključenje građana iz procesa planiranja, doveli su do situacije u kojoj se javni prostor postepeno pretvara u privatni resurs. U takvom kontekstu, javnost sve češće doživljava urbana dobra kao plen, a ne kao infrastrukturni kapital koji pripada budućim generacijama.

Ovaj tekst nastoji da pruži sveobuhvatnu analizu tog procesa — od političkih mehanizama koji su ga omogućili, preko ekonomskih i prostorno-planskih posledica, do mogućih pravnih instrumenata za ispravljanje nastale štete. Polazeći od ilustrativnog javnog komentara koji osvetljava nezadovoljstvo građana i percepciju sistematske eksproprijacije javnog dobra, u nastavku se otvara slojevito pitanje: kako obezbediti da gradsko zemljište ostane strateški resurs, a ne predmet ad-hoc transakcija i političke trgovine? Tekst, stoga, kombinuje kritički urbanistički uvid, komparativne međunarodne prakse i evaluaciju mogućnosti nacionalizacije ili prenamene nelegitimno otuđenih prostora. Cilj nije puka kritika, već artikulacija dugoročne vizije — grada koji se razvija transparentno, pravedno i održivo, u skladu sa evropskim normama i arhitektonskim integritetom.

KOMENTAR KAO OGLEDALO DUBLJIH PROBLEMA

Na Internetu sam pronašao komentar koji oslikava duboku zabrinutost građana oko toga kako je vlast u Beogradu, predvođena Aleksandrom Vučićem, ustupila ključna zemljišta stranim „investitorima“.

U komentaru se tvrdi da je Vlada „poklonila“ najvrednije građevinsko zemljište — Savski amfiteatar, PKB-ove površine i zemljište za Beograd na vodi — „Arapima“, i to po izuzetno povoljnim uslovima.

Prema autoru komentara, ovi poslovi su deo šire šeme u kojoj je korist pre svega lična, dok narod i država snose dugoročne posledice – ekonomske, prostorne i suverenističke.

Ovaj komentar nije izolovan glas nezadovoljstva: slične kritike dolaze iz nezavisnih medija, organizacija za transparentnost i urbanističkih stručnjaka.

Kroz analizu ovih tvrdnji – i provere koliko su one potkrepljene činjenicama – možemo da sagledamo ne samo ekonomski aspekt ustupanja zemljišta, već i urbani, politički i etički značaj takvih odluka.

Analiza ključnih tačaka: kritički presek

Komentar tvrdi da je vlast „otela“ 176 hektara u Savskom amfiteatru, što predstavlja izuzetno vredno zemljište — centar Beograda, uz reku.

Prema ugovoru o Beogradu na vodi („Beograd na vodi“) zemljište nije prodato u običnom smislu, već je ustupljeno u zakup na 99 godina.

Argument Vlade (Siniše Malog, tada gradonačelnika) bio je da zemljište „vredi nula“ u trenutku ugovaranja, jer je neuređeno.

Međutim, analiza „Istinomera“ osporava taj stav: zemljište u Savskom amfiteatru ima realnu tržišnu vrednost – po osnovi poreza na imovinu utvrđena je prosečna cena po kvadratu.

Kritičari, poput Milana Nikezića, ukazuju da je najveći kapital projekta zapravo upravo taj zemljišni fond, i da država tim ustupanjem gubi ogromne mogućnosti — jer strani investitor, sa dominantnim udelom, može upravljati razvojem i ekonomski eksploatisati tu vrednost.

Stav u komentaru da se radi o „otimačini“ nije čist populistički egzaltiran, već se može osloniti na ozbiljne urbanističke i finansijske zamerke.

Nije reč samo o kazivanju „stranci dolaze i otimaju“, već o sistemskom problemu valorizacije zemljišta i distribucije koristi od tog razvoja.

Dalje, prema komentaru „30.500 hektara PKB-a prodato je za 6.700 € po hektaru“.

PKB (Poljoprivredni kombinat Beograd) bio je proizvodno poljoprivredno-gospodarski entitet, sa značajnim zemljišnim fondom.

Prema izveštajima, deo te imovine je privatizovan: arapska firma Al Dahra kupila je veliki deo PKB-ovog zemljišta.

Transparentnost Srbija navodi da je tender za PKB bio „prilagođen“ Al Dahri — zahtev za visoki promet („turnover“) od 400 miliona evra prethodne godine isključio je domaće ponuđače.

Digitalni mediji izveštavaju da je Al Dahra to zemljište kupila po ceni od oko 4.700 eura po hektaru, što je izuzetno niska cena za zemljište pored Beograda.

Kasnije, država je, prema izveštajima nmedija, otkupila deo tog zemljišta nazad radi izgradnje projekata nacionalnog značaja (npr. EXPO, stadion) — po mnogo višim cenama.

Posebno potresno je izveštavanje da je država povratila „otetu“ zemlju po cifri 13 puta višoj po metru kvadratnom nego što je prvobitno prodala.

Važno je napomenuti da nije samo zemljište „dato Arapima“, već da je model poslovanja takav da je država dala zemljište gotovo besplatno, a kasnije sama otkupljuje nazad sa ogromnom maržom — što budi pitanja o institucionalnim mehanizmima, konfliktu interesa i dugoročnim troškovima.

U komentaru je navedeno da je 350 hektara dato Arapima za širenje projekta „Beograd na vodi“.

Prema izveštajima nezavisnih medija, upravo toliki (ili sličan) opseg zemljišta predviđen je za proširenje projekta – Vlada je usvojila odluku da dodatnih stotine hektara budu obuhvaćene proširenjem.

S druge strane, zapaža se da je prihod države od ovog zemljišta minimalan – „Radar“ je procenio da bi država mogla zaraditi milijarde evra da je zemljište prodato transparentno ili po tržišnim uslovima, dok je prijavljeni mehanizam ustupanja doneo vrlo skromna sredstva.

Time kritički argument komentara dobija težinu: nije reč samo o „štednji“ za strane investitore, već o strateškom ustupanju zemljišta koje bi moglo imati daleko veću vrednost da je drugačije modelovano – npr. javno-privatni partnerstvo sa drugom podelom rizika i dobiti.

Dalje, komentar koristi jak retorički povik: „opljačkan novac građana“ i „pranje novca kroz stanogradnju“.

On implicira da je ekonomski model ovih ustupanja sumnjiv, te da su politički akteri (Vučić, Mali, drugi) lično profitirali.

Postoji i izveštaj o tome da su arapske kompanije bile uključene u projekte sa državom, a zatim da je država otkupljivala zemlju nazad — što otvara pitanje institucionalne disfunkcije, netransparentnosti i mogućeg konflikta interesa.

Pristupi poput ove kritike mogu da budu označeni kao teorije zavere, ali činjenica da nezavisne organizacije, pravnici i urbanisti upozoravaju na mehanizme i rizike jasno govori da to nije isključivo paranoja korisnika foruma, već potencijalno sistemski problem.

Sa stanovišta arhitekture i urbanizma, važna je i dimenzija kako ustupanje ovako ključnih zemljišta utiče na javni interes: ko odlučuje o karakteru izgradnje, kakav javni prostor ostaje, koliko je participacija građana u planiranju – sve su to pitanja koja se ne mogu svesti samo na profite.

Sa stručnog stanovišta, politička dimenzija urbanizacije je relevantna: urbanistički razvoj nije neutralan, on nosi ideologiju, moć i raspodelu bogatstva. U pitanju nije samo beton i visina zgrada, već ko ima pristup zemljištu, ko upravlja gradskim resursima i kakvu budućnost društveni prostor grada gradi.

Zaključak komentara

Na osnovu komentara, ali i podataka iz medija i istraživanja, može se izvesti sledeći, kritički zaključak: ustupanje najvrednijeg beogradskog zemljišta stranim investitorima — ako se sagleda kroz prizmu javnog interesa — nije samo finansijsko pitanje, već strateško, institucionalno i moralno pitanje.

Ovaj model potencijalno favorizuje stranu kapitalnu silu, dok država i građani ostaju zahvaćeni dugoročnim rizicima: povećanom zavisnošću, smanjenom kontrolom nad gradskim razvojem i gubicima u javnim prihodima.

Takav stav ne mora biti isključivo teorija zavere ili populistička retorika — on može (i treba) da bude polazište ozbiljne analize: analiza urbanističkog modela, institucionalnih mehanizama, ekonomskih procena i posledica po društvenu koheziju i javni prostor.

ISTORIJSKI OKVIR: OD DRŽAVNOG SUVERENITETA DO INVESTITORSKOG URBANIZMA

Post-socijalističke transformacije gradova u regionu Zapadnog Balkana obeležene su radikalnim zaokretom ka tržištu, privatizaciji i liberalizovanom pristupu urbanom razvoju.

Ipak, nijedan slučaj nije toliko emblematičan kao beogradski: opseg ustupanja zemljišta u poslednjih desetak godina nadmašuje evropske presedane i postavlja pitanje granica državnog suvereniteta nad javnim prostorom.

Dok su se mnoge zemlje regiona borile sa prekomernom komercijalizacijom centra grada, Beograd se suočio sa modelom u kojem država sama derogira svoj interes, ustupajući strateške teritorije međunarodnom kapitalu, često bez jasnog nadzora i transparentnosti.

Takav istorijski pomak predstavlja tektonsku promenu u shvatanju grada: od zajedničkog dobra ka prostorno-finansijskom resursu podložnom direktnom političkom trgovanju.

INSTITUCIONALNA KRIZA: KAD ZAKONSKI OKVIRI POSTANU INSTRUMENT

Jedan od najalarmantnijih aspekata modela ustupanja zemljišta jeste način na koji su institucije države adaptirane potrebama investitora.

Umesto da služe kao regulator i zaštitnik javnog interesa, urbanističke procedure — od promena GUP-a do donošenja lex specialis zakona — često su transformisane u poluge za ubrzanu implementaciju politički projektovanih investicija. Time se narušava osnovni princip urbanog planiranja: predvidivost, jednakost i stručnost.

U slučajevima poput Savskog amfiteatra i PKB-a, zakonski mehanizmi nisu korišćeni da obezbede optimalnu valorizaciju zemljišta, već da legitimišu odluke donete iza zatvorenih vrata. Takva praksa ima dalekosežne posledice: kada se institucije dezintegrišu, urbanizam prestaje da bude disciplina, a postaje administrativni servis.

EKONOMSKI DISBALANSI: VREDNOST KOJA NESTAJE U TIŠINI

Analiza finansijskih tokova u transakcijama sa stranim investitorima otkriva dramatičan raskorak između stvarne vrednosti zemljišta i zarade koju država ostvaruje.

U slučaju Savskog amfiteatra, argument da zemljište „vredi nula“ u trenutku ustupanja ne izdržava stručnu kritiku.

Urbani stručnjaci ukazuju da se tržišna cena ne određuje prema trenutnoj uređenosti parcele, već prema njenoj potencijalnoj i lokacijskoj vrednosti — a ta vrednost je u centru dvomilionskog grada gotovo neuporediva.

Slično, prodaja 30.500 hektara PKB-a po maltene simboličnoj ceni, a potom otkup istih površina po višestruko višoj vrednosti, pokazuje neekonomičnost na granici institucionalnog apsurda.

Za arhitekte i urbaniste, ovo nije samo ekonomski problem — to je pitanje integriteta planiranja i kontrole nad razvojem grada.

POLITIČKA EKONOMIJA PROSTORA: KOME PRIPADA GRAD?

Prostor grada oduvek je bio polje političke borbe, ali u savremenom Beogradu postao je valuta.

Ustupanje najvrednijih lokacija kompanijama čiji je vlasnički i finansijski okvir netransparentan ukazuje da je grad postao instrument političkog kapitala.

Vladajuće strukture stvaraju privid ekonomskog napretka grandioznim projektima, dok se u pozadini odvija sistematično preusmeravanje dobiti u privatne tokove.

Sve to rezultira urbanističkom politikom koja zavisi od interesa zatvorenog kruga aktera, a ne od stručnih potreba i dugoročnih razvojnih ciljeva.

U takvom sistemu, pravo na grad postaje privilegija, a ne zajedničko dobro.

Beograd, koji je vekovima bio mestom slojevitog, demokratskog urbaniteta, sada se fragmentira pod pritiskom investitorske logike.

ARHITEKTONSKA POSLEDICA: GUBITAK JAVNOG PROSTORA I IDENTITETA

Urbanistički model zasnovan na ustupanju ogromnih površina stranom kapitalu proizvodi duboke arhitektonske posledice.

U projektima poput Beograda na vodi javni prostor se minimalizuje, fragmentira i pretvara u pseudojavni marketing-prostor, čime se narušava osnovni urbani princip otvorenosti grada.

Planovi se crtaju u kancelarijama investitora, dok stručna javnost i građani ostaju pasivni posmatrači.

Identitet grada — nekad formiran spontanim slojevima istorije, topografije i lokalnih narativa — sada se zamenjuje generičkim arhitektonskim formama koje ne pripadaju beogradskom kulturnom kontinuitetu.

Time Beograd postaje ne grad građana, nego projekat tržišne estetike — prepoznatljiv jedino po logotipu, a ne po duši.

DRUŠTVENE POSLEDICE: GRAD KAO MEHANIZAM ISKLJUČIVANJA

Strukture koje se uspostavljaju ovakvim investitorskim projektima stvaraju grad prilagođen pre svega kapitalu, a ne stanovnicima.

Rastu troškovi stanovanja, nestaje pristupačno zemljište za društvene i kulturne sadržaje, a urbani razvoj postaje mehanizam socijalnog isključivanja.

Demografski pad, koji se u javnosti često objašnjava spoljnim faktorima, ima i unutrašnje razloge: gradovi koji ne nude stvarne mogućnosti za dostojanstven život i društvenu participaciju postaju prostori iz kojih se odlazi. Beograd se, u tom smislu, pretvara iz grada nade u grad odlaska — proces koji se ne može razumeti bez analize urbanističke politike vođene partikularnim interesima.

PREDLOG ALTERNATIVNOG MODELA: GRAD KAO JAVNI RESURS, NE PRIVATNA PROPRIJETARNA ZONA

Ako želimo da gradsko zemljište bude trajni strateški resurs, a ne potrošna roba u rukama političkih i investitorskih elita, neophodno je uspostaviti alternativni model upravljanja koji počiva na tri stuba: transparentnost, javni interes i institucionalna ravnoteža moći.

Prvi korak zahteva uvođenje obaveznog javnog vrednovanja zemljišta, uz nezavisne procene koje bi bile sastavni deo svakog urbanističkog sporazuma.

Ovakav mehanizam sprečio bi arbitrarnu dodelu najvrednijih lokacija i obezbedio da se stvarna vrednost uračunava u javni bilans, a ne u interes pojedinačnih aktera.

Drugi stub odnosi se na javne urbanističke tendere zasnovane na konkurentnom modelu: projekti koji se realizuju na strateškim lokacijama moraju biti rezultat međunarodnog konkursa, a ne političkog dogovora iza zatvorenih vrata.

Time se podiže kvalitet arhitekture, ali se osigurava i odgovornost prema građanima, koji postaju aktivan učesnik planiranja, a ne posmatrač.

Treći stub zahteva uspostavljanje nezavisne gradske agencije za upravljanje zemljištem, koja bi imala operativnu autonomiju i dugoročni mandat da štiti javni prostor.

Takva institucija, oslobođena dnevne politike, mogla bi da spreči prekomernu komercijalizaciju centra grada, da definiše realne uslove za investitore i da promoviše model u kojem razvoj grada generiše dobit pre svega za zajednicu — kroz ulaganje u infrastrukturu, socijalnu stanogradnju, javne parkove i kulturne sadržaje.

U takvom sistemu, Beograd ne bi bio tržišno-politički eksperiment, nego evropski grad u kojem se prostor planira mudro, odgovorno i transparentno, a ne prema logici zatvorenog kruga privilegovanih.

DA LI JE NACIONALIZACIJA MOGUĆA? PRAVNO-URBANISTIČKA ANALIZA OPCIJA I POSEDICA

Pitanje da li je moguće izvršiti nacionalizaciju strateškog gradskog građevinskog zemljišta koje je prethodnih godina poklonjeno, otuđeno ili prodato po cenama višestruko nižim od tržišnih, otvara složen pravni, ekonomski i politički prostor.

U teoriji javnih politika, nacionalizacija je moguća ukoliko država dokaže da je prethodna privatizacija bila sprovedena protivno zakonu, javnom interesu ili uz teške proceduralne propuste.

Mnoge zemlje — od Francuske i Španije do Argentine i Poljske — u različitim su periodima sprovodile parcijalnu nacionalizaciju urbanog zemljišta kada je dokazano da je prvobitni ugovor bio štetan po državu.

U našem slučaju, ta mogućnost bi zavisila od forenzičke revizije ugovora, procena i urbanističkih odluka: ukoliko se pokaže da su cene bile nerealne, procene nezakonite ili postupci sprovođeni protivno zakonu, nacionalizacija bi se mogla smatrati legitimnim instrumentom zaštite javnog interesa.

Pozitivne strane potencijalne nacionalizacije

Najznačajniji dobitak jeste vraćanje strateškog resursa u ruke zajednice.

Gradsko zemljište u centru metropole nije samo ekonomska vrednost — to je izvor urbanog identiteta, socijalne pravde, i planerske autonomije.

Nacionalizacijom bi Beograd povratio kontrolu nad ključnim teritorijama i time otvorio mogućnost da se formiraju javni parkovi, kulturne zone, socijalna stanovanja ili centralni gradski servisi, umesto generičkih stambeno-poslovnih megaprostora bez javnog karaktera.

Druga pozitivna strana jeste ponovno uspostavljanje pravnog poretka: nacionalizacija u slučajevima dokazane štete po državu deluje kao korektivni mehanizam protiv sistemske korupcije i političkog voluntarizma.

Treća prednost je mogućnost rebalansa urbanističkog planiranja — grad bi ponovo mogao da planira razvoj na osnovu stručnih kriterijuma, a ne investitorskih diktata.

Mane, rizici i potencijalne komplikacije

Međutim, nacionalizacija nosi i niz ozbiljnih izazova.

Prvi je pravni rizik: ukoliko nacionalizacija nije sprovedena na osnovu čvrstih dokaza i uz striktno poštovanje procedura, država bi se suočila sa međunarodnim arbitražama i veoma visokim odštetnim zahtevima.

Drugi rizik je ekonomski: čak i u legitimnim slučajevima nacionalizacija zahteva isplate nadoknada (makar minimalnih), što može biti veliki fiskalni teret.

Treći problem je politički — nacionalizacija, naročito kada se odnosi na velike investitore, može dovesti do pritisaka, sankcija ili pada investicionog rejtinga ako se ne objasni kao mera pravne korekcije, već bude percipirana kao ad-hoc politička odluka.

Četvrti rizik leži u domaćem kontekstu: ako iste institucije koje su nekada omogućile štetne ugovore sada vode nacionalizaciju, postoji opasnost da se proces pretvori u novu rundu političkog prekomponovanja moći, a ne u stvarnu obnovu javnog interesa.

Između prava i potreba grada: zaključna razmatranja

Uprkos brojnim rizicima, nacionalizacija ostaje legalno, politički i društveno moguće sredstvo, ali samo pod uslovom da se vodi kao stručni, transparentni i pravno utemeljen postupak.

Ona ne bi trebalo da bude shvaćena kao ideološki čin, već kao institucionalna posledica prethodnih nezakonitosti.

Ako je sprovedena profesionalno, nacionalizacija može biti početak ozdravljenja beogradskog urbanizma; ako je sprovedena stihijski ili politički instrumentalizovano, može produbiti stanje koje bi trebalo da ispravi.

KOMPARATIVNI PREGLED MEĐUNARODNIH PRAKSI U REŠAVANJU PROBLEMATIČNIH PRIVATIZACIJA I RASPOLAGANJA GRADSKIM ZEMLJIŠTEM

Iskustva drugih država pokazuju da se pitanja nepravično privatizovanog, poklonjenog ili ispod cene prodatog gradskog zemljišta mogu rešavati različitim modelima, zavisno od pravnog sistema, političke volje i obima privatizacionih spornih radnji.

Komparativni prikaz otkriva da nijedno rešenje nije savršeno, ali da postoje tri dominantna pristupa: revizija privatizacija, povraćaj imovine i kompenzacioni modeli.

1. Revizija i poništavanje štetnih ugovora (istočna Evropa)

U zemljama istočne Evrope – poput Češke, Poljske i Rumunije – česti su bili slučajevi u kojima je gradsko ili državno zemljište tokom tranzicionog perioda prodavano ispod tržišne vrednosti ili nezakonito. Njihov odgovor kretao se u domenu:

• revizije svih transakcija,

• poništavanja ugovora koji su nastali uz korupciju ili pravne nepravilnosti,

• ponovnog vraćanja zemljišta u javnu svojinu.

Najpoznatiji primer je Rumunija, koja je formirala specijalnu agenciju za analizu spornih privatizacija. Tamo gde su dokazane zloupotrebe, zemljište je vraćeno bez naknade.

Prednost: relativno brzo ispravljanje nepravde.

Mana: dugački sudski procesi i žalbe investitora, što ponekad blokira razvojne projekte.

________________________________________

2. Modeli povraćaja i reprivatizacije (Nemačka, baltičke zemlje)

Nemačka je nakon ujedinjenja primenila jedan od najsloženijih modela: imovina oduzeta u DDR-u nije automatski nacionalizovana, već je sproveden postupak povraćaja (Restitution). Ako bi se ispostavilo da je prodaja bila nezakonita ili nepravedna:

• imovina se vraćala vlasnicima,

• ili se isplaćivala nadoknada,

• ili je država preuzimala vlasništvo da bi sprečila dalju štetu.

Prednost: visoka pravna sigurnost, jasnoće procedura.

Mana: proces traje godinama, uz veliki administrativni teret.

Slične prakse vidimo u Estoniji i Litvaniji, gde su sporne privatizacije revidirane, a deo imovine vraćen gradu ili državi.

________________________________________

3. Oduzimanje uz pravičnu naknadu (Zapadna Evropa i Skandinavija)

U razvijenim demokratijama retko se pribegava poništavanju privatizacija, ali se koristi mehanizam eksproprijacije uz naknadu, naročito kada zemljište postane od javnog interesa (npr. za stanovanje, infrastrukturu ili urbani razvoj).

Primere nalazimo u:

• Holandiji (Land Readjustment / Land Assembly),

• Danskoj (eksproprijacija za socijalne projekte),

• Francuskoj (ZAD – zones d’aménagement différé, gde država otkupljuje zemljište radi sprečavanja spekulacija).

Prednost: zaštita javnog interesa uz minimalne pravne rizike.

Mana: visoka cena naknade privatnim vlasnicima.

________________________________________

4. Antispekulativni modeli i porezi (SAD, Kanada, Australija)

U mnogim anglosaksonskim zemljama fokus nije na nacionalizaciji, već na:

• porezu na neiskorišćeno zemljište,

• posebnim taksama za spekulativne kupovine,

• ograničenjima za kupovinu gradskog zemljišta stranim licima (npr. u Kanadi i Australiji).

Na ovaj način se indirektno smanjuje šteta nastala ranijim lošim prodajama, pošto se vlasnike primorava da zemljište razviju ili ga prodaju nazad tržištu.

________________________________________

Zaključna napomena – pouka za domaći kontekst

Komparativno gledano, zemlje koje su uspešno rešile nepravično otuđivanje gradskog zemljišta primenile su kombinaciju sledećeg:

• revizija transakcija i mogućnost poništavanja pri dokazanoj nezakonitosti,

• eksproprijacija uz pravednu naknadu kada je javni interes nesporan,

• porezno i regulatorno ograničavanje spekulativnog vlasništva,

• institucionalna transparentnost i nezavisna tela koja analiziraju sporove.

Takva praksa ukazuje da nacionalizacija ili povraćaj zemljišta jesu mogući, ali zahtevaju pravno utemeljenje, institucionalnu snagu i jasan javni interes.

ZAVRŠNA EVALUACIJA: IZMEĐU PRAVNE REALNOSTI I JAVNOG INTERESA

Slučajevi poklonjenog ili ispod cene prodatog gradskog građevinskog zemljišta otvaraju jedno od najosetljivijih pitanja savremene urbanističke politike: da li se istorijska nepravda može ispraviti bez destabilizacije pravnog sistema i investicionog okruženja?

Komparativna iskustva pokazuju da je odgovor potvrdan — ali samo ako se postigne ravnoteža između pravne sigurnosti i javnog interesa.

Nacionalizacija ili poništavanje spornih transakcija može biti opravdano kada postoje jasni dokazi zloupotrebe, nepoštovanja zakonskih procedura ili ozbiljne štete po javno dobro.

Ipak, takav pristup nosi rizik dugih sudskih sporova, odštetnih zahteva i političkih tenzija.

Nasuprot tome, modeli koji kombinuju reviziju, pravičnu naknadu, regulativna ograničenja i antispekulativne mehanizme pokazuju se kao održiviji i institucionalno stabilniji.

Ključna poruka je da se izgubljeno javno dobro može povratiti — ali ne impulsivno, već pravnim mehanizmima koji su transparentni, proporcionalni i uklopljeni u strategiju dugoročnog urbanog razvoja.

Samo tako se obezbeđuje da grad ne bude prostor privilegija, već poslednja linija odbrane javnog interesa.

Autor teksta Slobodan Maldini je arhitekta, univerzitetski profesor Novosadskog univerziteta i pisac