„Cene skaču i kad vetar dune“: Zašto su poskupeli stanovi u Srbiji?

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), u Beogradu je rast cena iznosio 6,2 odsto u odnosu na isti period prošle godine, dok je u Južnoj i Istočnoj Srbiji dostigao 6,14 odsto.

Sagovornici Danasa kažu da rast cena stanova u prvom tromesečju nije iznenađenje, uz objašnjenje da je glavni pokretač ovog porasta bila inflacija.

Takođe, ukazuju na to da je povećanju cena doprineo i pad broja izdatih građevinskih dozvola, što je dovelo do smanjene izgradnje. Istovremeno, tražnja za stanovima ostala je nepromenjena ili se, u pojedinim delovima zemlje, čak i povećala.

Jedan od sagovornika Danasa smatra da je na rast cena uticala i mera države poznata kao „krediti za stanove za mlade“, naročito van Beograda, odnosno tamo gde je bilo moguće kupiti stan do 120.000 evra.

Međutim, drugi naš sagovornik smatra da uzrok rasta cene stanova verovatno leži i u političkoj nestabilnosti zbog koje se jedna količina novca nepoznatog porekla usmerila ka tržištu nepokretnosti.

Iako je u prvom kvartalu Beograd prednjačio po rastu cena, najveći rast prodaje stanova zapravo je bio u regionu Južne i Istočne Srbije i iznosio je u odnosu na isti period 41,4 odsto.

U Beogradu je taj rast iznosio 0,3 odsto, u Vojvodini 10,9 odsto, dok je jedini pad zabeležen u regionu Šumadije i Zapadne Srbije i iznosio je 0,4 odsto.

„Inflacija, pad građevinskih dozvola i državni krediti za mlade“

Licencirani procenitelj nekretnina Milić Đoković kaže da rast cena stanova u Srbiji tokom prvog kvartala nije iznenađenje, navodeći kao ključne razloge inflaciju, povećan broj kupaca, posebno onih koji nekretnine kupuju putem stambenih kredita za mlade, kao i nedostatak stanova na tržištu.

„Inflacija je svakako jedan od glavnih uzroka. Uz to, vidimo i pojačanu aktivnost kupaca, naročito onih koji koriste kredite, jer podaci pokazuju da većina kupovina dolazi upravo iz tog segmenta“, navodi Đoković za Danas.

On smatra da je državna mera subvencionisanja stambenih kredita za mlade, iako dobro zamišljena, imala i neželjene posledice na tržište.

„Ideja države da sa 400 miliona evra pomogne mladima da dođu do stana jeste pozitivna, ali problem nastaje kada za taj novac nema dovoljno odgovarajuće ponude. Ako se sredstva ubrizgaju na tržište na kojem nedostaje „roba“, odnosno stanova, logično je da će njihova cena porasti“, ističe Đoković.

Prema njegovim rečima, država je pre donošenja ove mere trebalo da stimuliše izgradnju većeg broja stanova ili da ubrza proces legalizacije postojećih objekata, čime bi se povećala ponuda.

Đoković dodaje da je na rast cena uticao i pad broja izdatih građevinskih dozvola, što je, ukazuje, usporilo novu izgradnju.

„Kada se manje gradi, a potražnja ostaje ista, dolazi do rasta cena. To je osnovni zakon tržišta“, objašnjava on.

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS), od početka godine samo je u februaru izdato više građevinskih dozvola nego prošle godine.

Svih ostalih meseci ove godine došlo je do pada u broju izdatih građevinskih dozvola.

Najdrastičniji pad bio je u aprilu. Dok je u aprilu prošle godine broj izdatih građevinskih dozvola iznosio 2.723, ovog aprila taj broj iznosio je 2.316.

Đoković ocenjuje da rast cena stanova u Srbiji ne iznenađuje i iz razloga što je srpsko tržište nekretnina veoma osetljivo i reaguje na svaku vrstu promene i u zemlji i u svetu.

„Srpsko tržište je veoma senzitivno. I kad duva vetar, cene se ljuljaju. Politička nestabilnost takođe utiče na rast cena. Ta politička nestabilnost može biti i na nekoj mikrolokaciji, regionu, Srbiji, Balkanu, Evropi, Bliskom Istoku, i u tim situacijama ljudi se preispituju gde da ulažu novac“, ukazuje Đoković.

Komentarišući podatak da je najveći rast prodaje stanova u prvom kvartalu zabeležen u regionu Južne i Istočne Srbije, Đoković napominje da taj skok treba posmatrati u kontekstu statistike, odnosno niske baze.

„Statistički gledano, ako ste prošle godine prodali pet stanova, a ove godine sedam, to je ogroman procenat rasta, iako se u apsolutnom iznosu radi o malom broju. Ta tržišta su sekundarna u odnosu na Beograd ili Novi Sad“, navodi Đoković.

Kada je reč o Beogradu, gde je zabeležen simboličan rast prodaje od svega 0,3 odsto, Đoković smatra da je to očekivano.

„Ušao je i novac nepoznatog porekla u tržište nekretnina“

Investicioni savetnik Nikola Seneši smatra da je rast cena stanova u Srbiji u prvom kvartalu pokrenut, i to dominantno, netržišnim faktorima, među kojima se izdvajaju skrivena inflacija i politička nestabilnost.

„Prvi razlog je dosta velika prikrivena inflacija koja je bila u tom periodu, to je najvećim delom inflatorni rast. Drugi razlog rasta cena stanova je i politička nestabilnost, jer se količina novca nepoznatog porekla usmerila ka tržištu nepokretnosti“, navodi Seneši za Danas.

Kada je reč o rastu cene stanova u Beogradu, Seneši kaže da je u prestonici posebnu ulogu imala promenjena struktura ponude, odnosno pušteni su u prodaju skuplji projekti, uključujući one u Kuli i još nekoliko projekata u okviru Beograda na vodi.

Govoreći o državnoj meri subvencionisanih stambenih kredita za mlade, Seneši smatra da su oni pozitivno uticali na dinamizaciju tržišta, ali pre svega van Beograda.

„Ova mera je orijentisana na stanove niže vrednosti, samim tim njeno dejstvo se nije osetilo na tržištu prestonice, gde su cene znatno više. Efekat se video u regionima kao što su južna i istočna Srbija, u gradovima poput Niša i Vranja, gde je zabeležen veći broj realizovanih transakcija zahvaljujući upravo tim kreditima“, navodi on.

Na pitanje zašto su Šumadijski okrug i Zapadna Srbija još uvek uspavani kada je reč o kupovini stanova, s obzirom na to da su oni zajedno u prvom kvartalu imali pad prodaje stanove od 0,4 odsto, Seneši odgovara da su to mesta gde nema mladih.

„Koje gradove imate u Šumadiji gde bi mladi kupovali stanove? To nisu tržišta koja po svojoj prirodi mogu da odgovaraju mladima. Njima odgovara Niš, delimično Novi Sad i vojvođanski gradovi“, zaključuje Seneši.