Srbija i nekretnine: Zašto je zastao građevinski bum i kako će to uticati na cene stanova

Za 38-godišnju Marinu Cvetković potraga za stanom je postala svakodnevnica, ali ni posle više od šest meseci nije dala rezultate.

Posle višegodišnjeg podstanarskog staža u Beogradu, ova filološkinja iz Kragujevca nameravala je da kupi nekretninu u srpskoj prestonici, ali su je visoke cene, „zgrade koje sede jedna na drugoj“ i nepovoljni uslovi bankarskih kredita sprečili u toj nameri, priča ona za BBC na srpskom.

Prethodna dva meseca donela su promene – tokom listanja ponude na sajtovima za prodaju nekretnina, Marina je primetila da je „potražnja za stanovima u Beogradu pala“, a počela je da razmišlja i o kupovini u rodnom Kragujevcu.

„Kao da se neki stanovi ne prodaju, neki stoje prilično dugo na oglasima, a šetajući Beogradom primećujem i manje gradilišta.

„Rekla bih i da su cene pale od jedan do dva odsto od Nove godine, kada smo prvi put počeli da listamo oglase i gledamo stanove, ali su i dalje visoke“, kaže ona.

• Triput meri, jednom seci – kako izabrati kvalitetan stan u Srbiji
• Zašto je prodaja stanova u Srbiji procvetala usred pandemije
• Zašto ljudi sa Balkana sve više kupuju stanove u Trstu

Na suprotnom polu tržišta nekretnina nalazi se Dejan Živković, investitor i projektant iz Pančeva, koji gradi i prodaje stambene zgrade u tom gradu.

Kao projektant je, kaže, primetio da se „manji broj investitora raspituje za gradnju“, dok je kao investitor uvideo da prodaja stanova ide nešto sporije nego ranije.

„Dosad smo napravili šest zgrada i ranije bismo imali rezervacije već sa završenim prvim spratom.

„Bilo je čak slučajeva da samo predamo dokumentaciju u opštini kako bismo dobili dozvolu, a ljudi saznaju i kroz nekoliko dana imamo četiri ili pet rezervacija za stanove“, opisuje on za BBC na srpskom.

Sada je, dodaje, „drastično palo interesovanje“ kupaca.

„Trenutno imamo dva do tri kupca mesečno – evo, baš smo završili grube radove na zgradi od 18 stanova, a prodali smo devet ili 10 dosad, odnosno polovinu“, potkrepljuje tvrdnje primerom iz poslovanja.

Između dva popisa stanovništva u Srbiji, od 2011. do 2022. godine, u Srbiji ima 12,26 odsto više stanova, dok je u Beogradu ovaj skok bio i izraženiji – čak 18,6 procenata, pokazali su rezultati popisa o kojima je izveštavao i BBC na srpskom.

Rast se nastavio i u prvom kvartalu 2023. godine, ali je onda usledio pad.

U aprilu 2023. izdate su 1.972 građevinske dozvole u Srbiji, što je za 11,1 odsto manje u odnosu na isti period prethodne godine, pokazuju podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS).

‘Cene blago pale, ali stan na kraju izađe skuplje’

Ivana Kolarević, 43-godišnja Pančevka, planira da kupi stan u Beogradu na kredit, ali je odlučila da tu odluku privremeno odloži zbog sve većih kamata i rata koje bi morala da plaća banci.

„Pitala sam moju bankarku, razgovarale smo o kreditu na 27 godina sa mesečnom ratom od 700 evra, a da sam pre četiri godine uzela isti stan pod istim kreditnim uslovima, rata bi mi bila 400 evra“, prepričava Ivana za BBC na srpskom.

„Iako su cene stanova sada blago pale, meni bi na kraju ispalo skuplje da ga kupim“, kaže ova stručnjakinja za ljudske resurse.

Šta je sve važno za odabir stana?

Blagi pad cena primetila je i Marina Cvetković, ali je ono „mizerno i nema neki veliki uticaj na krajnju sumu“ koju bi morala da plati za budući stan.

„Primetili smo da su cene pale u nekim perifernim krajevima Beograda, ne toliko u centru, ali je to i dalje visoko.

„Sa dve prosečne plate, kao što ih imamo mi, osuđen si na periferiju grada ili stariju gradnju koja kasnije zahteva veliku adaptaciju i pitanje je koliko će sve da košta na kraju“, kaže ona.

Zbog toga je sa partnerom pre dva meseca počela da prati tržište u rodnom Kragujevcu, kako bi videla „šta može da dobije i za koju cenu“.

„U Kragujevcu je znatno prihvatljivija cena, bilo je tako čak i tokom rasta prošle godine, pa stan u novoj i modernoj zgradi možeš da nađeš za 1.500 evra po kvadratu.

„U Beogradu bez 2.000 ili 2.200 evra po kvadratu ne možeš ni da razmišljaš o kupovini stana, što znači da bismo u Kragujevcu automatski dobili 20 kvadrata više za isti novac“, pojašnjava računicu Cvetković.

Za pooštravanje kreditnih uslova kaže da „jeste velika minus stavka“, ali joj ona trenutno ne predstavlja najveći problem.

„Nismo još ulazili u priče sa bankama, jer nismo presekli gde bismo i šta želeli da kupimo.

„To nije nešto što bi nas sprečilo da kupimo stan, jer jednostavno nemamo drugu opciju“, dodaje ona.

Kako rast cena kredita utiče na tražnju?

Globalni rast cena nije zaobišao ni građevinski sektor u Srbiji.

Inflacija je na njega uticala „direktno, preko rasta troškova poput cena građevinskog materijala ili zarada zaposlenih, i indirektno, preko efekata povećanja kamatnih stopa, kao mere za kojom se poseglo u nameri da se obuzda rast cena“, objašnjava ekonomista Dejan Molnar za BBC na srpskom.

On navodi da bi manji promet na tržištu stanova mogao da se objasni i smanjenjem udela kupovine pomoću bankarskih kredita.

„Posle rekordnog nivoa u poslednjem kvartalu 2020. godine od 32,7 odsto, čak devet kvartala u nizu je dolazilo do sukcesivnog smanjivanja udela finansiranja stanova iz zajmova, te je u prvom tromesečju 2023. godine on opao na ‘svega’ 18 odsto“, kaže Molnar.

Profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu smatra da je to „u potpunosti u skladu sa trendom povećavanja kamatnih stopa na stambene kredite u posmatranom periodu“.

„Krajem 2020. godine prosečna kamatna stopa novoodobrenih zajmova za kupovinu stana u evrima bila je 2,63 odsto, da bi maja 2023. dostigla nivo od čak 6,47 odsto.

„Rast kamatnih stopa, odnosno pooštravanje uslova zaduživanja utiče na to da jedan deo potencijalnih kupaca ostaje ‘van igre’, što utiče na smanjivanje tražnje“, ističe ovaj stručnjak.

Centralne banke širom Evrope i sveta od početka rata u Ukrajini primenjivale su politike pooštravanja uslova zaduživanja, koje su jedan od glavnih načina da se umanji i kontroliše inflacija.

Tim putem krenula je i Narodna banka Srbije (NBS), koja je tokom juna još jednom podigla referentnu kamatnu stopu.

Prema promenama referentne, odnosno polazne kamatne stope, određuju se druge kamatne stope i uslovi pod kojima banke pozajmljuju novac od drugih banaka, definisano je na sajtu NBS-a.

Banke u Srbiji koriste EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) kao referentnu kamatnu stopu, odnosno osnovicu u strukturi nominalne kamatne stope pri obračunu kamata na kredite koji su indeksirani u evrima, dodaje se.

• Da li treba podizati kredite tokom krize
• Zašto u Srbiji rastu rate za kredit
• „Ne znam na čemu sam“: Kako sudska odluka menja sporove građana i banaka u Srbiji

Da su oni koji nekretnine kupuju putem bankarskih kredita „obeshrabreni“ rastom EURIBOR-a smatra i Nenad Đorđević, zamenik predsednika Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti u Privrednoj komori Srbije (PKS).

Ipak, tržište nekretnina u Srbiji je „specifično u odnosu na razvijene i nerazvijene zemlje“, jer je to glavno tržište za investiranje kapitala u ovoj državi, pa je „čak i u najgora vremena bilo prilično nezavisno od kreditiranja“, priča on za BBC na srpskom.

„Zapadna tržišta su, sa druge strane, dominantno zavisna od kredita – u Americi se oko 80 odsto transakcija delimično ili potpuno finansira iz kredita“, objašnjava.

Ali, zajmovi banaka kupcima nekretnina važni su za „otvaranje lanca kupoprodaje“, napominje.

„Kada prodavac proda nekretninu kupcu na kredit, on dalje od tog novca kupuje treću, a onda onaj od koga je kupio to isto čini.

„Kada se jedna nekretnina proda u Srbiji, posle toga se tri do pet drugih nekretnina proda u ovom lancu – to generiše tražnju.

„Ta prva nekretnina u lancu se uglavnom finansira iz štednje, doznakama iz inostranstva ili kreditom“, opisuje on.

Zašto su investitori ‘povukli ručnu’?

Oštriji uslovi kreditiranja ne utiču samo na tražnju za nekretninama, već i na ponudu, smatra profesor Molnar.

„Usled lošijih uslova za zaduživanje i pojedini investitori odustaju od započinjanja gradnje, što utiče na smanjenje ponude zbog povećanja troškova finansiranja građevinskih projekata“, ukazuje on.

Nenad Đorđević smatra da su „tržišni razlozi bili odlučujući faktor“ usporavanja aktivnosti u građevinskom sektoru u Srbiji.

„Desilo se da je porasla cena građevinskog zemljišta, kao i materijala i cene radova, pa su određeni investitori ‘povukli ručnu’, jer nisu sigurni da će u perspektivi moći da prodaju kvadrat po odgovarajućoj ceni.

„To je odlučujuće uticalo da mnogi ne započnu gradnju novih objekata zbog straha kako će se to u naredne dve ili tri godine odraziti na tržište i mogućnost da povrate uložena sredstva“, pojašnjava zamenik predsednika Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti u PKS.

• Šta su energetski pasoši i čemu služe
• Postoji li zaštita za podstanare u Srbiji
• „Usporavanje“ inflacije u Srbiji: Šta leto donosi novčanicima

Rast cena u izgradnji osetio je i Dejan Živković, koji stambene objekte gradi pretežno u Pančevu, gradu u Južnom Banatu.

Kaže da je to jedan od razloga što cene kvadratnog metra u novoizgrađenim zgradama u tom mestu nisu pale u prethodnih nekoliko meseci.

„Rad majstora je skuplji, a cene placeva su četiri ili pet puta veće nego 2019. godine – ako smo tada plaćali 10.000 evra za jedan ar, sada je to 40.000 ili 50.000 evra“, ističe 38-godišnji Živković.

Usled rata u Ukrajini, neki građevinski materijali, poput gvozdene armature ili cementa, višestruko su poskupeli, što je podiglo cenu stanova za kupce, kaže on.

„Određeni materijali su sada na tržištu pojeftinili posle poskupljenja usred rata u Ukrajini – tona gvozdene armature je u jednom trenutku bila 1.500 evra, a sada se vratilo na neku normalnu cifru od 700 ili 800 evra.

„Ali, investitori rade za procenat od 15 do 20 odsto u odnosu na ono što su uložili, pa bi snižavanje cena dovelo do toga da investitori prodaju stanove samo kako bi izmirili dugovanja i ostali na nuli“, objašnjava Živković.

Prepoznaje i dva glavna razloga trenutnog zastoja ekspanzije građevinskog sektora u Srbiji.

„Prvi je poskupljenje kredita, jer, prema mom iskustvu, oko 20 odsto ljudi kupuje stanove na kredit, a 80 odsto za keš.

„Problem su i mediji koji najavljuju krizu, pa ljudi čekaju u nadi da će kriza proći i cene pasti, ali to ne može da se dogodi u velikoj meri, jer su ljudi već uložili novac i sazidali zgradu, pa ne može da se ode u minus“, smatra ovaj projektant i investitor.

BBC na srpskom poslao je upit Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture o razlozima niže aktivnosti u građevinskom sektoru i padu cena nekretnina, ali do objavljivanja teksta nije stigao odgovor.

‘Stan se prodavao u sekundi’

Prethodna godina donela je bum u građevinarstvu u Srbiji, cene su rasle, a nove stambene zgrade i naselja nicali su u gotovo svim većim gradovima u zemlji.

U drugoj polovini godine, prosečna cena kvadratnog metra novogradnje iznosila je 217.968 dinara, što je povećanje od 22,9 odsto u odnosu na drugo polugodište 2021. godine, a Beograd je prednjačio sa cenom od 317.006 dinara po kvadratu uz godišnje povećanje od 23,1 odsto, pokazuju podaci RZS.

Ali, tokom nekoliko prethodnih meseci vrednost nekretnina počela je da stagnira i opada, zapazila je Nevena Vještica Kličković iz kompanije Dukat nekretnine, koja posreduje u prodaji.

„Potražnje ima, ali je mnogo manja u odnosu na prošlu godinu i nešto manja u odnosu na regularne tokove.

„Imam utisak da moja agencija isto posluje kao pre, ali ima kolega koje mi se žale da je kod njih manji broj prodatih nekretnina“, kaže ona u telefonskom razgovoru za BBC na srpskom.

Ponuda nekretnina je sada „mnogo raznovrsnija“ i za prodaju i za rentiranje, ali Vještica Kličković napominje da je prošlogodišnji veliki rast važan faktor zbog kojeg je taj utisak još izraženiji.

„Prošle godine nisi mogao da dođeš do stanova, sve je odlazilo u roku od sekunde, a stan se u normalnim uslovima prodaje po mesec, dva ili tri.

„Teško je izvući zaključke, jer prodavci često individualno i subjektivno gledaju na nekretnine koje prodaju i teže spuštaju cene, ali recimo da su one sada niže između 10 i 20 odsto“, priča ona.

Ipak, Vještica Kličković za ovo kretanje smatra da „faktički nije ni spuštanje, jer treba da znamo da je to pad u odnosu na cene koje su prošle godine bile nerealne“.

„Imamo, recimo, stan koji je bio oglašen na 250.000 evra, pa je spušten na 218.000 – prva cena je bila potpuno nerealna, a verujem da će morati da snize i ovu cenu kako bi ga prodali“, navodi jedan od primera.

Nenad Đorđević, zamenik predsednika Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti Srbije u PKS, ocenjuje da je na povećanu kupovinu nekretnina u Srbiji tokom 2022. godine „značajno uticao“ rast cena iznajmljivanja stambenih objekata.

„Naše tržište je investiciono, a broj stanovnika se smanjuje, pa neretko u jednoj porodici imate više nekretnina u vlasništvu koje se izdaju“, pojašnjava on.

Dok je ranije odnos između novca koji treba uložiti u kupovinu nekretnine i onog koji se investitorima vraća izdavanjem stanova i kuća bio „dosta nepovoljniji“ u Srbiji nego u zapadnim zemljama, od 2020. godine to je počelo da se menja, kaže Đorđević.

„Kod nas je za povraćaj uloženog bilo potrebno i više od 20 godina, ali je zakupnina porasla od 2020. godine i sada omogućava brži povraćaj uloženog na 13 ili 14 godina, što je dobro za naše uslove.

„To je mnogo ljudi motivisalo da kupe nekretninu da bi je izdavali“, priča on.

Za nekog ‘stabilizacija’, za nekog ‘nesigurnost’

Iako još motri na ponude i oglase za kupovinu stanova, Ivana Kolarević odlučila je da se ovog leta ne upušta u kredit.

„Mnogo je ludo vreme – već imam jedan manji kredit koji isplaćujem i uskoro će mi rata biti dvostruko veća nego kada sam ga uzela“, kaže ova Pančevka.

Dok rata tog kredita trenutno ne opterećuje suviše njen budžet uprkos rastu, ona ne zna šta će je sačekati ukoliko se odluči da uzme stambeni kredit sa većim mesečnim obavezama i dugogodišnjim periodom otplate.

„Velika je nesigurnost i ne znam da li će mi rata za nekoliko meseci skočiti sa 700 na 1.000 evra mesečno – ne očekujem da cene budu kao što su bile, ali bi bilo dobro da padnu makar za 30 ili 40 odsto i da krediti postanu povoljniji.

„Sačekaću kraj godine, da vidim šta će se dešavati“, kaže 43-godišnja Ivana.

Uprkos nadanjima kupaca, cene nekretnina u Srbiji se „još drže“ i pokazuju veću otpornost na promene tržišnih uslova u poređenju sa zemljama Evropske unije, ukazuje profesor Dejan Molnar.

„Prodavci za sada ne spuštaju cene, iako je jasno da je značajan broj potencijalnih kupaca ostao ‘van igre’ zbog pogoršanja uslova finansiranja.

„Posledica ove situacije može da bude usporavanje nove gradnje i smanjenje ponude novoizgrađenih stanova, a ta kombinacija će tržište dovesti u novu ravnotežu, gde će cene ostati na postojećem, visokom nivou“, pojašnjava ekonomista.

Molnar smatra da se sa „prilično visokim nivoom pouzdanosti“ može reći da ne treba očekivati da će u kratkom roku doći do oporavka i značajnijeg rasta aktivnosti u građevinskom sektoru.

„Izraženi rizici i neizvesnost koji potiču iz globalnog okruženja navode ulagače na preispitivanje investicionih planova.

„Očekuje se da će kamatne stope ostati na ovom nivou, a moguće je da će se i dodatno povećavati, što će negativno uticati na tražnju“, kaže.

Iz tih razloga, profesor Ekonomskog fakulteta izvodi „realnu pretpostavku“ da će u toku 2023, a verovatno i u toku 2024. godine stanogradnja beležiti „umereni pad ili stagnaciju“.

Nenad Đorđević iz PKS smatra da za preciznu procenu valja sačekati podatke za čitavu 2023. godinu, ali „ne veruje će doći do drastičnog pada cena i prometa“ nekretnina.

„Ništa fundamentalno se nije promenilo osim kamatnih stopa na stambene kredite, koji učestvuju u generisanju tražnje.

„Drugi faktori su stabilni i nije se pokazala druga opcija za ulaganje sa istim stepenom sigurnosti i većom zaradom“, objašnjava na čemu se temelje njegova očekivanja.

Dok nastavlja potragu za stanom, koja je trenutno zastala na pola puta između Beograda i Kragujevca, Marina Cvetković je odlučila da ne žuri kako ne bi donela pogrešnu odluku.

„Ni moj momak ni ja nismo stava da po svaku cenu moramo da kupimo stan i da to mora sada da se uradi – želimo da imamo kraj i okruženje koje nam odgovara, parking, blizinu škole i vrtića sutra za decu…

„Uopšte ne očekujem da će cene padati, makar ne toliko da bismo osetili ogromnu razliku“, kaže Marina.

A, kako se očekivanja razlikuju od nadanja?

„Čemu se nadam? Pa da dobijem Loto premiju (nagradna igra) i kupim stan bilo gde“, odgovara filološkinja uz osmeh.

Pogledajte i ovu priču:

Pratite nas na Fejsbuku,Tviteru i Vajberu. Ako imate predlog teme za nas, javite se na [email protected]