Zgrade Beograd

Lazara Marinković/BBC
Upravnici zgrada – više menadžeri, nego domari

„Majstori dođu i prođu, a mi ostajemo da trpimo zlovolju stanara, kakav god problem da postoji u zgradama – građanima smo kao džak za udaranje“.

Ovako to zanimanje opisuje profesionalni upravnik Milorad Nikolić, koji je, kako tvrdi, u pokušaju linča stanara zgrade u beogradskom Učiteljskom naselju teško povređen u četvrtak.

Upravnici zgrada imaju slična zaduženja kao doskorašnji predsednici skupštine stanara, samo su više menadžeri nego domari.

Upravnik je taj koji treba da obavesti nadležne organe da obave neku hitnu intervenciju, kada je potrebna, da vodi računa o olucima, zaključi ugovor u ime stanara sa javnim preduzećima, odnosno zastupa zajednicu stanara u svim pravnim poslovima.

Koliko novca možete da dobijete za poplavljenu kuću

„Namet na vilajet“

„Imao sam osećaj da će me ubiti, polomili su mi nos, razbili glavu, oko, izobličili me. Dobio sam bezbroj udaraca po telu, čak su me i njihovi drugari šutirali na zemlji“, opisuje Nikolić incident na Zvezdari.

Njemu se, kaže, desio najbrutalniji scenario, ali ima raznih neprijatnosti.

„Tu su pritisci, pretnje, verbalne uvrede, šikaniranje, sačekuše i to mi javljaju kolege sa svih strana“, ističe Nikolić.

Kao profesionalni upravnik u 25 zgrada u Beogradu radi za firmu „IPM“. Inače je penzioner. Sada razmišlja da, ipak, odustane.

„Možda je grub izraz, ali ovo je jedna prokleta profesija. Sprovodimo zakon, koji je donela država, a nigde ne stoji nikakva zaštita za nas.“

Upravnici zgrada uvedeni su Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada čija je primena počela januara 2017. godine.

Zato ga i na čude brojne ostavke kolega, o kojima su mediji pisali u više navrata.

„Kroz našu firmu je prošlo nekoliko kolega, koji su se zadržali svega nekoliko meseci. Našli smo se u nebranom grožđu.“

Nezadovoljstvo građana mu je razumljivo, jer ljudi, uglavnom, nemaju para.

„Mi smo namet na vilajet. Formalno uzimamo novac i za profesionalno upravljanje i za stambeni fond, što su pare stanara i ležu na njihov račun. To često stvara veliku dozu nepoverenja“, navodi Nikolić.

Zgrade Beograd

Lazara Marinković/BBC
Bilo je zahteva stanara i da im vadimo mrtve ptice s prozora, kažu iz udrženja profesionalnih upravnika.

Ipak, ocenjuje da je dobro što je uveden novi zakon, jer je materija održavanja više od dve decenije bila potpuno zapuštena – zgrade su često u lošem stanju, fasade otpadaju, to je sve nebezbedno.

„Zakon je dobar, ali treba vremena da se primeni. U Sloveniji je trebalo dve godine, nama će, optimistično, biti potrebno bar šest“, navodi Nikolić.

Posrednici među komšijama

Sa njim je saglasan i Radovan Trifunović iz Udruženja profesionalnih upravnika, koji ističe da je, bez obzira na sve, dobro što su uvedeni „menadžeri zgrada“.

„Krajnji cilj je da zgrade imaju dobro održavanje i da raste cena nekretnina, a to je u interesu svakog od nas. Stanovi su privatno, ne državno vlasništvo“, napominje Trifunović za BBC.

Ipak, odnos upravnika i stanara zavisi i od građana.

„Stanari imaju različite zahteve od nas. Ponekad žele da posredujemo u njihovim sporovima sa komšijom, koji na primer, ostavlja bicikl u hodniku ili su u svađi oko nečeg drugog.

Bilo je zahteva i da im vadimo mrtve ptice sa prozora, ali, bez obzira na sve, dobro je što je ova oblast profesionalizovana“, navodi Trifunović.

Na sajtu Privredne komore Srbije postoji spisak od 963 profesionalna upravnika, mada su neki obrisani iz registra. Međutim, upravnik može biti i amater ako je stanar zgrade.

Bojan Babić, koji je duže od godinu dana upravnik u zgradi sa pet spratova u Železniku, radi bez naknade.

„Nimalo prijatno“

Reč je, kaže za BBC, o prilično zahtevnom i nimalo lakom poslu, jer svi stanari žele da žive u prijatnom, lepom okruženju, a malo ko je spreman da se sam angažuje u vezi s tim.

„Nisu retke međusobne primedbe stanara jednih na druge, na buku, nepoštovanje kućnog reda i slične probleme, kao u većini zgrada u Beogradu.“

Za komšije, ipak, kaže da su prilično disciplinovani i rado izdvajaju novac za investiciono i tekuće održavanje zgrade – po dogovoru kod njih je to 4.400 dinara godišnje.

„Na sednici Stambene zajednice početkom godine utvrdili smo godišnju sumu po svakom stanu, kao i rokove za plaćanje. Kod nas je to u četiri rate, koje smo tako rasporedili da ne padaju u vreme oko Nove godine i polazaka u školu jer tada ljudi imaju najviše troškova“, navodi Babić.

Od tih para su platili, između ostalog, popravku lifta, ugradnju video nadzora, kao i kupovinu protivpožarnih aparata i kućišta.

„Novac se uplaćuje isključivo na račun i sve je vrlo transparentno“, zaključuje Babić.

Zgrade Beograd

Lazara Marinković/BBC
Novac za održavanje građani koriste za popravku lifta, ugradnju video nadzora, kupovinu protivpožarnih aparata i slično.

Deset najčešćih pitanja o upravnicima zgrada

Ko može biti profesionalni upravnik zgrada?

Svako ko dobije licencu za profesionalnog upravnika. Licenca se dobija polaganjem stručnog ispita, uz dodatne uslove o neosuđivanosti i najmanje četvrtom stepenu obrazovanja.

Kako se naplaćuje naknada za upravljanje zgradom – kroz Infostan ili direktno na račun zgrade, ko šalje račun?

Vlasnik stana novac za upravljanje i/ili održavanje uplaćuje na tekući račun zgrade, najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec.

Ukoliko postoji jedinstveni sistem naplate komunalnih i drugih usluga (na primer Infostan u Beogradu), naplata troškova upravljanja i/ili održavanja se vrši preko tog sistema.

Koje poslove obavlja profesionalni upravnik?

  • održava zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
  • prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi) svakim danom u nedelji u periodu od 00-24 časa,
  • na osnovu prijave obaveštava nadležne o problemu,
  • evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i ime i prezime podnosioca prijave, osobi koja je uzrokovalo probleme i drugo,
  • obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama,
  • skupštini stambene zajednice dostavlja tri ponude za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

Kada profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu?

Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje, ako nije drugačije ugovoreno. U slučaju prekida ugovora o saradnji sa upravnikom, izveštaj se podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora. Na zahtev stambene zajednice upravnik može biti promenjen i istovremeno dodeljen drugi.

Kome odgovara profesionalni upravnik?

Za propuste u radu upravnik odgovara stambenoj zajednici, kao i svakom vlasniku stana ukoliko pretrpe štetu na svojoj imovini.

Da li može da se promeni profesionalni upravnik?

Ugovor između stanara i profesionalnog upravnika se zaključuje u pisanoj formi na određeno ili neodređeno vreme. Ugovor na neodređeno vreme može otkazati svaka strana, stanarima je potrebna dvotrećinska većina, otkazni rok je najmanje mesec dana, a ne može biti duži od tri meseca.

U slučaju teže povrede zakona Privredna komora Srbije može profesionalnom upravniku da oduzme licencu.

Ko odgovora za štetu ukoliko do nje dođe zbog propusta u radu profesionalnog upravnika?

Za štetu odgovara profesionalni upravnik. Upravnici u pojedinim agencijama su osigurani od profesionalne odgovornosti na iznose, negde i od 10.000 evra i stambena zajednica se obeštećuje iz tih sredstava.

Na koje zgrade se odnosi obaveza upravljanja i održavanja?

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada se odnosi na sve zgrade, bilo da su upisane ili ne u registar nepokretnosti (čak i ako su izgrađene suprotno zakonu o planiranju i izgradnji).

Može li upravnik da vam uđe u stan?

Upravniku nije dozvoljeno da uđe u stan osim ako ga vlasnik ne pusti unutra. To mogu samo policijski službenici.

Kolike su cene upravnika?

U slučaju da se radi o upravniku iz zgrade, ili profesionalnom upravniku, radi se o dogovoru, odnosno direktnoj pogodbi dve strane. Skupština grada Beograda je propisala da je cena prinudnog upravnika za zgrade do 30 stanova 240 dinara po stambenoj jedinici, odnosno 336 dinara za one veće zgrade.


Pratite nas na Fejsbuku i Tviteru. Ako imate predlog teme za nas, javite se na bbcnasrpskom@bbc.co.uk

Podržite nas članstvom u Klubu čitalaca Danasa

U vreme opšte tabloidizacije, senzacionalizma i komercijalizacije medija, duže od dve decenije istrajavamo na principima profesionalnog i etičkog novinarstva. Bili smo zabranjivani i prozivani, nijedna vlast nije bila blagonaklona prema kritici, ali nas ništa nije sprečilo da vas svakodnevno objektivno informišemo. Zato želimo da se oslonimo na vas.

Članstvom u Klubu čitalaca Danasa za 799 dinara mesečno pomažete nam da ostanemo samostalni i dosledni novinarstvu u kakvo verujemo, a vi na mejl svako veče dobijate PDF sutrašnjeg broja Danas.