Tržište nekretnina u hibernaciji: Kako su cene kvadrata i dalje visoke, ako nema ko da ih plati?

Prema anketi sajta 4zida, 59 odsto agencija predviđa stagnaciju cena kvadrata, dok 37 odsto smatra da će one padati. Investitori su gotovo jednoglasni po ovom pitanju – više od 90 odsto njih smatra da će stagnirati, dok samo šest odsto veruje da će cene biti niže.

Nikola Čobić, posrednik u prodaji nepokretnosti u agenciji City Expert, predočava da je smanjena aktivnost kupaca na ovom polju posledica više faktora, između ostalog, i visokih kamatnih stopa na kredite u bankama.

„Potražnja je pala, što potvrđuju statistički podaci, s tim što je ona osetnija u starogradnji nego u novogradnji. Iz tog razloga, stava sam da bi u starogradnji trebalo da se koriguju cene pet do 10 odsto, da bi se napravila veća razlika koja će motivisati ljude da kupuju starije nekretnine. U vreme korone tražnja je bila velika, i ljudi su u strahu sklanjali novac za nekretnine, ali sada već vode računa, duže razgledaju i više im vremena treba da odluče da li nešto da kupe.

Okvirno gledano, tek krajem tekuće ili početkom naredne godine, kada euribor bude pao, možemo očekivati da će  kreditni kupci biti aktivniji i da će tržište da zaživi kao pre godinu dana“, pojašnjava Čobić.

Stručnjak za nekretnine kaže da je tržište usporilo, jer su na oglasima cene stanova i dalje visoke, a nema ko da ih plati i da u Beogradu kvadrat može koštati 1.500 evra, a može biti i 5.000 evra.

„Srbija je tržište vezanih kupoprodaja. To znači da ljudi prodaju veći stan da kupe dva manja, ili manji da bi uz doplatu kupili veći. Naročito kada vlasnici većih stanova vide koje su cene manjih, onda ne vidi računicu da spusti cenu da bi prodao svoj veći stan, jer mora mnogo da doplati kako bi kupio dva mala. Ono što je na oglasima i što se postigne u krajnjim ponudama, retko kad se poklopi – obično bude razlika između 20 i 30 odsto“, zaključuje Čobić.

Sa druge strane građevinski inženjer Danijel Dašić, „paprene cene“ vidi kao direktnu posledicu pranja novca dobijenog kroz velike projekte, pa s tim u vezi, zbog neuređenosti sistema, nije optimističan da se nazire kraj toj praksi.

„Sve dok infrastrukturni radovi, kao što su Moravski koridor, Fruškogorski koridor, Ekspo, koštaju i do 10 puta više od realne cene, biće i novca koji će se ulagati u nešto trajno. Osmeh Vojvodine je pre nekoliko godina koštao 400 miliona, a sada je dve milijarde evra. Ekspo je tri puta skuplji od Olimpijskih igara u Parizu, četiri puta košta više nego glavni Ekspo. To je sve novac koji se dobro uigranim šemama „izvlači“. S obzirom na to da kubik novca nije lako smestiti, najlakše je uložiti u neku nekretninu, koja će zadržati cenu“, pojašnjava Dašić.

Uzrok za približne cene starogradnje i novogradnje naš sagovornik vidi u tome što mnogo više ima novca, nego mesta u koja bi mogao da se uloži, a da bude siguran, te da istovremeno niko ne pita odakle on dolazi.

„Promet nekretnina nema nikakvu proveru porekla novca. Oko 90 odsto stanova u Beogradu na vodi je kupljeno za keš, što bi u ozbiljnoj državi bilo prvi zadatak za finansijske inspektore. Sve dok je tržište nekretnina mesto na kom niko ne pita kako ćete da platite, već je bitno da se da novac, ostaće omiljeno mesto za pranje para“, kaže Dašić.

Procenitelj nekretnina Milić Đoković upozorava da je sada ipak nezahvalno davati prognoze da li će doći do pada cena stanova, i da, bez obzira što je kod nas nezavisno tržište, euribor, kreditne aktivnosti i kreditni kupci dosta utiču na njega.

„U skorije vreme verovatno neće biti drastičnijeg pada, ali po predviđanjima neće biti ni drastičnog skoka. Preporuka je da se u startu ne formiraju cene koje nisu realne, već prodavci od početka treba da ponude objektivnu cenu nekretnine. Ako se stavi cena stana 300.000 evra, a realno vredi 220.000, i onda „spuste“ za 50.000, to nije snižena cena. Zato pre kupovine treba koristiti usluge profesionalaca, pre svega procenitelja, veštaka i agencija za promet nekretnina“, podvlači Danasov sagovornik.

Činjenicu da su cene i dalje stoje visoke, uprkos padu tražnje, Đoković objašnjava time što naše tržište nije hipotekarno,  te posledično ljudi nisu „primorani“ da trguju ako im to ne odgovara.

„Najveći broj prodavaca ne mora da proda nekretninu ako mu ne izađe dobra kombinacija. Zato je tržište u stanju mirovanja, a mogući su blagi skok ili blagi pad, za jedan ili dva odsto indeksa na mesečnom nivou. Dalje, niže cene nije realno očekivati, jer ne mogu cene nekretnina padati ako cene goriva, energenata, radne snage i svega ostalog rastu“, kaže ovaj procenitelj.

Đoković približavanje cena starogradnje cenama u novogradnji vidi kao rezultat skeptičnosti naših građana prema novitetima, ali i nerealnost prodavaca pri formiranju cene.

„Ljudi vole proverene stvari, ono što je već testirano, i nemaju poverenja u novotarije. A sa druge strane, vlasnici starih stanova umeju da povećaju cene nekretnina, ako se grade u okolini nove zgrade, čime im skače vrednost kvarta i kvaliteta života“, zaključuje naš sagovornik.

Podsećamo, prema poslednjem izveštaju Republičkog geodetskog zavoda, ukupan broj ugovora o kupoprodaji na tržištu nepokretnosti u trećem kvartalu 2023. godine bio je 29.248, što je za 15,9 odsto manje nego u istom periodu godinu dana pre. Nešto više od šest odsto nepokretnosti plaćeno je iz kreditnih sredstava, što je za 3,7 odsto manje u odnosu na isti kvartal 2022. godine.

Najskuplji stan u trećem kvartalu površine 346 metara kvadratnih prodat je za 2.219.888 evra, i nalazi se u Beogradu na vodi.