Tržište nekretnina u Beogradu: Najviše se kupuju stanovi od 2.000 do 3.000 evra po kvadratu, skoro trećina na kredit

Vrednost prodatih stanova prošle godine u Beogradu porasla je za 17,4 odsto. U glavnom gradu je prošle godine prometovano je 17.800 stanova, što je rast od 2,5 odsto u odnosu na prethodnu godinu.

Analiza pokazuje i rast prodatih stanova na kredit za osam procentnih poena u odnosu na 2024. godinu, a učešće kreditnih kupovina je dostiglo 31 odsto.

„Beogradski segment stambenih nekretnina ostaje dinamičan, ali i sve selektivniji. Kupci i investitori danas pažljivije analiziraju lokaciju, kvalitet projekta, strukturu stanova i dugoročni potencijal vrednosti. Upravo zato su ovakvi izveštaji važni, jer oni podatke stavljaju u širi kontekst i omogućavaju dublje sagledavanje pravaca razvoja tržišta“, izjavio je Bojan Ljubičić, real estate direktor u kompaniji Marera.

Zamnimljiva je promena cenovne strukture prodatih stanova u 2025. u odnosu na 2020. godinu. Naime, 2020. godine 60 odsto prometovanih stanova bilo je u rangu 1.100 do 2.000 evra po kvadratu, a 22 odsto po ceni od 400 do 1.000 evra. U cenovnom rangu 2.100 do 3.000 evra po kvadratu prodato je svega 15 odsto stanova. Procenat stanova skupljih od 3.000 evra bio je zanemarljiv.

Pet godina kasnije, struktura se pomerila prema skupljim nekrentinama. Naime, dominantan udeo imaju stanovi u cenovnom rangu između 2.100 i 3.000 evra, sa 46 odsto učešća, tri puta više nego pet godina ranije. Skoro jednako učešće imaju stanovi sa cenom između 1.100 i 2.000 evra (23%), kao i oni koji koštaju između 3.100 i 4.000 evra po kvadratu (22%).

Stanovi jeftiniji od 1.000 evra skoro da se i ne prodaju, pa je njihovo učešće od 22 odsto iz 2020. palo na svega tri odsto u 2025. godini.

izvor: Coreside

Zato je učešće stanova prodatih po ceni od 4.100 do 6.000 evra po kvadratu povećano pet puta, sa jedan na pet odsto. Na kraju, najluksuzniji stanovi od 6.100 do 9.000 evra po kvadratu kojih nije ni bilo pre pet godina, u 2025. godini imaju učešće od jedan odsto.

Kako se navodi u izveštaju udeo stanova sa cenom iznad 3.000 evra po kvadratu značajno je porastao usled razvoja premium novogradnje. S druge strane, niži cenovni segmenti beleže kontinuirani pad usled smanjene dostupnosti pristupačnih stanova. Doduše, ne navodi se koliko je poskupljenje kvadrata imalo udeo u ovom skoku.

„Tražnja za stanovima ostaje snažna, što potvrđuju rast cena i stabilan nivo tržišne aktivnosti. Najveći deo investicione tražnje usmeren je ka stanovima veličine između 40 i 60 kvadrata, dok mlade porodice najčešće traže stanove od 60 do 80 kvadrata sa dve spavaće sobe. Dominantan cenovni rang u oba segmenta kreće se između 2.500 i 3.500 evra po kvadratnom metru“, navodi se u izveštaju.

Gledajući stambene objekte sa površinom većom od 30.000 kvadratnih metara, uočljiva je dominacija ponude stanova u cenovnom rangu od 3.000 do 6.000 evra po kvadratu. Inače ovi veliki stambeni blokovi obuhvataju skoro četiri miliona kvadrata u Beogradu. Oko 53 odsto od više od 30 ovakvih projekata grade domaći, a 47 odsto strani investitori.

Naime, čak 39 odsto beogradskih velikih stambenih objekata su cenovnom rangu od 4.000 do 6.000 evra po kvadratu. To su Beograd na vodi, Marina Dorćol, njuport, Delta distikt itd.

U cenovnom rangu od 3.000 do 4.000 evra po kvadratu je 34 odsto stanova u velikim objektima i to su naselja poput Sava rezidens, Erport garden, Vrtovi Ceraka, Pupinova palata, Novi Minel…

Nešto jeftiniji kvadrati, od 2.000 do 3.000 evra, zauzimaju samo 13 odsto ponude velikih stambenih objekata u Beogradu i to su naselja poput Sanivila, Voždov kvart, Nemanjin grad.

To je manje čak i od najskupljih velikih stambenih projekata koji koštaju više od 6.000 evra po kvadratu. Oni obuhvataju 14 odsto i to su najskuplji stanovi u Beogradu na vodi, Danjub riversajd i Blok 26.

U izveštaju se navodi da je Novi Beograd i dalje veoma atraktivna lokacija za investitore na kojoj je trenutno u izgradnji oko 15 velikih projekata. Na planu novogradnje, najveći razvojni potencijal ima opština Palilula, koja obuhvata i centralne i periferne delove grada, pružajući mogućnosti za razvoj projekata različitih cenovnih kategorija i tipova objekata.

Naselje Batajnica, u okviru opštine Zemun, izdvaja se kao perspektivna lokacija za razvoj stambenih projekata nižeg cenovnog ranga, zahvaljujući raspoloživom prostoru i razvojnim kapacitetima. Istovremeno, očekuje se nastavak realizacije manjih stambenih projekata na teritorijama Voždovca i Čukarice, što će doprineti daljoj diversifikaciji
ponude i većoj dostupnosti stanova za različite kategorije kupaca.

„Dodatnu podršku tržištu pružaju migracije stanovništva ka urbanim centrima, kao i državne mere usmerene ka rešavanju stambenog pitanja, posebno za mlade kupce, koje doprinose povećanju kreditne aktivnosti i olakšavaju pristup finansiranju. U celini, tržište stambenih nekretnina u Beogradu zadržava karakteristike stabilnog i otpornog tržišta, uz potencijal za dalji rast podržan kontinuiranom tražnjom i uravnoteženim razvojem ponude“, ističe se u izveštaju Marere.