„Beograd u poređenju sa Zagrebom, Budimpeštom i Bečom još uvek jeftin“: Prodaja stanova u Beogradu opala za više od 32 odsto, a šta je sa cenama?

U 2023. godini zabeležen je trend smanjenja kupoprodaja stanova u poređenju sa prethodne dve godine, kada smo imali značajan porast broja kupoprodaja u postpandemiskom periodu, pokazuju podaci RGZ-a.

Prema tim podacima, u četvrtom tromesečju prošle godine zabeležen je pad kupoprodaje stanova od 20,5 odsto u odnosu na isti period 2022. godine.

Taj pad je u glavnom gradu bio još veći i iznosio je 32,15 odsto na godišnjem nivou.

S druge strane, region Južne i Istočne Srbije istakao se sa najmanjim padom prometa stanova, gde je zabeleženo smanjenje od 2,97 odsto.

Ukupna vrednost prodatih stanova u poslednjem tromesečju prošle godine iznosila je 870 miliona evra, što je kada se uporedi sa 1.219 miliona evra koliko je iznosila u istom periodu 2022. godine predstavlja pad od 349 miliona evra.

Ipak, kada se analiziraju podaci za treće tromesečje 2023. godine i uporede sa četvrtim, zabeležen je porast u broju kupoprodajnih ugovora za 12 odsto u poslednjem kvartalu. Međutim, kako iz RGZ-a objašnjavaju, ovaj trend može se pripisati tome što se u Srbiji tradicionalno najviša aktivnost na tržištu nepokretnosti registruje u poslednjem tromesečju godine.

Takođe, ono što se može primetiti jeste da je aktivnost na tržištu što se tiče broja kupoprodaja nalazi na približno istom nivou kao na kraju 2019. i 2020. godine, dok je vrednost tržišta na znatno višem nivou zbog porasta cena nepokretnosti.

Ipak, kako se u izveštaju navodi, tržište stanova u Srbiji je, nakon trenda intezivnog rasta cena u 2021. i 2022. godini, doživelo usporavanja rasta cena u prethodnoj godini, pa je tako u četvrtom tromesečju 2023. godine godišnja stopa rasta cena stanova u Srbiji iznosila je 5,75 odsto. Kako je objašnjeno, beleži se stabilizacija cena, odnosno neznatni rast.

Ono što je posebno zanimljivo, segment „starogradnje“ u Srbiji beleži međugodišnji rast cena od 5,93 odsto, dok je u segmentu „novogradnje“ rast cena iznosio 5,41 odsto.

Nivo cena u „novogradnji“ je, kao i do sad, relativno viši u poređenju sa „starogradnjom“.

Međutim, kada se pogleda samo Beograd, cene u novogradnji su značajno pale u odnosu na 2022. godinu, dok u starogradnji cene nastavljaju da rastu.

Prema podacima RGZ-a, ukupno, 17 odsto kupljenih stanova tokom četvrtog tromesečja prošle godine bilo je finansirano kreditima, što predstavlja neznatno povećanje u odnosu na prethodna dva tromesečja 2023 godine. Ipak, ova stopa je za četiri procentna poena manja nego godinu dana ranije.

Direktor Art nekretnina Uroš Jovanović za Danas ipak pojašnjava da se desio veliki preokret u poslednja dva meseca.

„Sada imamo veliki oporavak tražnje, pre svega zahvaljujući kreditnim kupcima kojih ima sve više. To je došlo malo brže od očekivanog i to je ono što ne da cenama da idu na dole“, navodi on.

Kako dodaje, pad transakcija iz prošle godine nije iznenađenje.

„Ljudi su očekivali da će cene da padnu, što je prirodno kod kupaca dovelo do zastoja i čekanja da vide šta će se desiti. Čini se da se sad iskristalisalo da su cene tu gde jesu i da će tu da ostanu, osim ako bude nekih velikih nepredviđenih potresa“, objašnjava Jovanović.

On napominje da nije došlo do pada cena, jer je preostali deo tražnje bio spreman da plati ponuđene cene.

„Zato je bilo manje transakcija, ali su cene ostale. Međutim, u januara i februaru se oseća ozbiljno povećanje tražnje, što je novost u odnosu na ovaj izveštaj koji se odnosi na poslednji kvartal prošle godine“, kaže Jovanović.

Naš sagovornik ukazuje na problem toga što na tržištu nema dovoljno stanova za prosečan džep.

„Vrlo loša, odnosno deficitarna ponuda koja je bila i 2022. i 2023. godine je ono što nije dozvolilo cenama uprkos smanjenju tražnje da padnu. Problem je što smo imali malu tražnju, a i ponuda je bila prilično slaba, jer i oni koji su hteli, nisu imali šta da kupe. To će sada biti još dramatičnije kada se tražnja oporavlja, a ponuda i dalje stagnira“, naglašava on.

Ipak, on ne misli da će cene zbog toga da rastu.

„Iako ekonomska logika kaže da ako tražnja ide gore, a ponuda stoji da cene treba da idu isto na gore, mislim da situacija na tržištu i kupovna moć to ne bi dozvolili. Verujem da je stabilizacija cena realna i da će ona biti još evidentnija ove godine“, smatra Jovanović.

On dodaje da su nekretnine i to ne samo u Srbiji, već i u Evropi, Sjedinjenim Američkim Državama, Kanadi… cenovno sve nedostupnije za prosečan dohodak i da je to to trend koji traje.

„Beograd je i u poređenju sa neposrednim našim okruženje, recimo Zagrebom ili Budimpeštom, kao i Bečom, još uvek jeftin“, kaže Jovanović.

Što se tiče toga da je starogradnja poskupela, a cena novogradnje pala u Beogradu, on objašnjava da je to logično, ali da će se to promeniti.

„Nije isto kada investitor prodaje jedan stan i kada prodaje svih 50 u nekoj zgradi. Oni su imali motivaciju da malo koriguju cene da bi pogurali svoju prodaju. Međutim, mislim da će sa ovim novim oporavkom tražnje te cene novogradnje vrlo brzo da se vrate tamo gde su spuštene. Novogradnja ima veći potencijal za rast cena od starogradnje, jer sada imamo paradoksalnu situaciju da su se cene u starogradnji približile cenama u novogradnji, što baš nije normlano“, kaže on.

Jovanović dodaje da je segment starogradnje „udario u plafon“ i kretaće se malo gore ili dole, a što se tiče novogradnje, on veruje da će ona ići blago gore u narednih šest do 12 meseci.

S druge strane, Zvezdana Milutinović, rukovodilac pododeljenja za stambene nepokretnosti za Jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE objašnjava za Danas da je period turbulentinih geopolitičkih dešavanja i ekonomske neizvesnosti bio prisutan i u poslednjem kvartalu 2023. godine, nastavljajući da utiče na tržište stambenih nepokretnosti.

„U tom smislu, inflacija i visoke kamatne stope i dalje smanjuju tražnju za stambenim kreditima i stanovima koji se finansiraju na taj način. Dodatno, i kupci koji poseduju kapital za kupovinu nepokretnosti su se pritajili čekajući razvoj dešavanja na tržištu u narednom periodu“, navodi ona.

Ako govorimo o trendu, kako dodaje, centralne banke su izuzetno brzo menjale kamatne stope, a već se naveliko priča o smanjenju kamatnih stopa, kako naglašava, mnogo ranije nego što se očekivalo.

„Iz perspektive našeg tržišta, ovo nam donekle menja očekivanu dinamiku oporavka tržišta. Do skora smo verovali da se tržište neće oporaviti pre jeseni 2024, ali sa globalnim razvojem situacije ovaj oporavak može da dođe i brže nego što smo očekivali, odnosno pre leta 2024. godine“, kaže Milutinović.

Ona pojašnjava i da očekivani oporavak tražnje i rast broja transakcija neće nužno dovesti do rasta cena.

„U prethodnih par meseci imamo veliki broj izdatih građevinskih dozvola, tako da očekujemo uz rast tražnje i značajno povećanje ponude nekretnina. Uticaj povećane ponude će se najviše osetiti početkom godine, i to će biti najbolji period za kupovinu nekretnine, jer će kupci imati najviše prostora za pregovore“, ističe Milutinović.

Ona smatra da je u prethodnom periodu prepoznata potreba za izgradnjom većeg broja stanova, stambenih kompleksa koji su pozicionirani na manje atraktivnim lokacijama, sa pristupačnijom cenama i efikasnim strukturama, koji bi bili dostupni široj populaciji.

„Već su takvi projekti započeti ili najavljeni u narednom periodu. Sama ponuda nije sigurno jedini i odlučujući parametar, već upravo platežna moć “običnih ljudi”, koji će uglavnom isplaćivati nepokretnosti iz stambenih kredita. U tom slučaju monetarna politika i ekonomska situacija igraju veliku ulogu u samoj potražnji za tim stanovima“, objašnjava naša sagovornica.

Ona se osvrnula i na pad cena novogradnje u poslednjem kvartalu.

„Prema statističkim podacima RGZ-a vidi se blagi pad cena novogradnje u Beogradu u poslednjem kvartalu 2023. u odnosu na isti period 2022. godine, ali bi trebalo imati u vidu da statistički podaci obuhvataju aktivnost realizovanih projekata, odnosno transakcija u određenom vremenskom periodu. Trebalo bi sagledati detaljnije transakcije obuhvaćene u ovom vremenskom periodu kako bi se došlo do odgovora, videti koliko ima transakcija u kojim delovima grada. Kada govorimo o cenama novogradnje, mi posmatramo kretanje cena na konkretnim projektima koje pratimo i tu nije došlo do smanjivanja cena, što znači da su cene novogradnje ostale stabilne ili zabeležile rast“, zaključuje Milutinović.

Kako su se kretale cene stanova?

Što se tiče konkretnih cena stanova, srednja cena u starogranji u Beogradu bila je 2.030 evra po kvadratu u poslednjem tromesečju 2023. godine, što je poskupljenje od 140 evra u odnosu na godinu pre i 470 u odnosu na 2021. godinu.

Što se tiče novogradnje, cena po kvadratu u tom periodu bila je 2.220 evra u glavnom gradu, a bila je za 80 evra niža u odnosu na godinu pre i za 360 evra viša u odnosu na 2021. godinu.

Cena 10 odsto najjeftinijih stanova starogradnje u Beogradu u poslednjem kvartalu prošle godine bila je 1.065 evra po kvadratu, što je je za 110 evra skuplje u odnosu na isti kvartal 2022. godine i za 215 evra skuplje kada se poredi sa 2021.

S druge strane, cena po kvadratu za najskuplje stanove u glavnom gradu u poslednja tri meseca prošle godine bila je 3.160 evra u starogradnji, što je porast za 200 evra u odnosu na godinu pre i za čak 770 evra u odnosu na 2021. godinu.

Što se tiče novogradnje, cena najjeftinijih stanova iznosila je 1.220 evra po kvadratu u ovom periodu, što je pad od 100 evra u odnosu na isti period godinu dana pre, a rast od 220 evra kada se poredi sa 2021. godinom.

Najskuplji stanovi kretali su se oko 3.720 evra po kvadratu, što predstavlja pad od 430 evra u poređenju sa poslednjim kvartalom 2022. i porast od 590 evra u odnosu na 2021. godinu.