Kako će kriza na Bliskom istoku uticati na cene nekretnina u Srbiji?

Migracija Rusa i Ukrajinaca zbog rata, uz činjenicu da je Srbija tada bila jedna od retih evropskih zemalja koja nije uvela sankcije Rusiji, stvorila je idealne uslove za njihov dolazak. Zbog toga su cene, posebno u Beogradu i Novom Sadu, znatno porasle, dok su u većini drugih evropskih zemalja padale.

Blaga kriza osetila se 2023. godine, kada su se Rusi i Ukrajinci „smestili“, pa je zableležen manji broj kupoprodajnih ugovora. Manji promet u 2023. bio je i zbog visoke inflacije, ali i zbog visokih cena nekretnina koje su uprkos manjoj tražnji ostale na visokom nivou i od tada nisu padale.

Sagovornici Danasa ne očekuju da će se ponoviti situacija iz 2022. godine, jer, kako kažu, kapital sa Bliskog istoka, naročito iz Dubaija, verovatno neće biti preusmeren ka Srbiji, s obzirom na to da „Beograd nema taj kapacitet“.

Za sada, kako navode, nema značajnijih promena na tržištu nekretnina u Srbiji, uprkos ratu na Bliskom istoku.

Cene su stagnirale, ali se može, ukazuju, očekivati pad tražnje, a samim tim i blaga korekcija cena na dole, ukoliko se sukob produži i izazove globalnu ekonomsku krizu.

Stručnjaci ističu da kriza obično prvo pogađa sektor nekretnina.

Prema nedavno objavljenim podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), četvrti kvartal prošle godine bio je najbolji do sada i kada je reč o broju ugovora i vrednosti, uprkos visokim cenama.

Broj kupoprodajnih ugovora u poslednjem kvartalu 2025. godine dostigao je, pa čak i premašio nivo iz četvrtog kvartala 2022. godine, sa više od 37.000 sklopljenih ugovora.

Vrednost tržišta nekretnina u Srbiji u četvrtom kvartalu 2025. godine dostigla je 2,4 milijarde evra, što predstavlja najviši kvartalni nivo od osnivanja Registra cena nepokretnosti.

U odnosu na isti kvartal prethodne godine, vrednost tržišta nekretnina porasla je za devet odsto, a broj transakcija za skoro sedam odsto.

Najveći iznos novčanih sredstava izdvojen je za stan na teritoriji gradske opštine Savski venac, ukupne površine 90 metra kvadratna i iznosi 1,4 miliona evra, dok je najskuplji kvadrat prodat po ceni od 15.298 evra, takođe na teritoriji te gradske opštine.

„Kapital iz Dubaija neće dolaziti kod nas“

Agent za nekretnine Kaća Lazarević kaže za Danas da kriza na Bliskom istoku do sada nije uticala na tržište nekretnina u Srbiji, dodajući da se ni ne može porediti sa krizom iz 2022. godine, kada su Rusi i Ukrajinci masovno dolazili i kupovali ili iznajmljivali stanove.

Ukazuje da kapital sa Bliskog istoka, poput onog koji je dolazio iz Rusije i Ukrajine 2022. godine, neće dolaziti u Srbiju.

„Nemamo izbeglice sa Bliskog istoka, odnosno kapital koji se nalazi u Dubaiju za sada nije prešao kod nas, a teško da će i doći. Mnogi naši ljudi će možda morati da se vrate u Beograd ako se rat nastavi, što bi moglo povećati zakup, ali teško da će poboljšati promet, jer nemamo ni dobru ponudu ni jeftine stanove. Pretpostavljam da će kapital otići na neke druge destinacije“, smatra Lazarević.

Jedino primetno, kako navodi, jeste loša situacija sa lokalima, s obzirom na to da veoma mali broj ljudi želi da ih zakupi ili kupi, upravo zbog moguće ekonomske krize.

Na pitanje kakvo je trenutno stanje na tržištu nekretnina u Srbiji, Lazarević odgovara da je tržište u „dramatičnoj“ situaciji zbog nedostatka manjih stanova po pristupačnim cenama.

„Ono što se nalazi u ponudi su velike kvadrature sa skupim kvadratima, a ono što narod traži su stanovi od 40 do 70 kvadrata po normalnoj ceni. Ljudi ne mogu da pronađu stan ispod 3.500 evra po kvadratu, dok i periferija sada dostiže 3.000 evra zbog nestašice, a ne zato što realno toliko vredi“, navodi Lazarević.

Naša sagovornica ukazuje da je za one koji uzimaju kredit situacija još teža, jer pored toga što moraju dati 20 odsto za depozit, moraju da plate visoku ratu i skup kvadrat.

Ona dodaje da bi možda prva rešenja o legalizaciji mogla doneti malu, ali bolju ponudu na tržištu nekretnina.

Lazarević kritikuje investitore koji ulažu u velike stanove, smatrajući da bi trebalo prilagoditi strukturu stanova potrebama tržišta.

„Lakše im je da prodaju stan od 150 kvadrata, ali to nije tržište. Kao što je nekad postojala obaveza da svaka zgrada ima garažu, trebalo bi zakonski propisati da svaka nova zgrada ima određeni broj manjih stanova“, predlaže ona.

Podaci RGZ-a za četvrti kvartal pokazuju pad prometa u Novom Sadu i Nišu, što Lazarević objašnjava osiromašenjem građana.

„U Beogradu je situacija slična, ali statistika uključuje i luksuzne projekte poput ‘Beograda na vodi’, dok je realna situacija drugačija. Na primer, oni objave da je prometovana garaža od 60.000 evra, a niko ne govori o prodatoj garaži od 25.000 evra. Ono što je pompezno objave, a ono što je realno, ne objave. Tu ima, naravno, i politike i interesa investitora, pa ne smeju da objavljuju da cene stagniraju ili da su niže, jer to njima ne ide u prilog“, kaže Lazarević.

Do kraja godine, kako navodi, očekuje da će tržište nekretnina ostati na istom nivou. Međutim, ističe da, ako nastane ozbiljna ekonomska kriza, može doći i do veće ponude.

„Kriza već postoji, rat na Bliskom istoku je može samo produbiti“

Investicioni savetnik Nikola Seneši smatra da je izvesna kriza na tržištu nekretnina u Srbiji već prisutna, zbog pada tražnje i oko 12.000 neprodatih stanova u Beogradu. Ističe da bi dugotrajni rat na Bliskom istoku ovu krizu mogao dodatno produbiti.

Međutim, ukazuje da bi inflacija na određeni način mogla imati i mali pozitivan efekat na tržište nekretnina.

„Ako se desi skok cena nafte iznad trenutnog nivoa, što nije isključeno, definitivno će doći do pada tražnje. S druge strane, dešava se da kada inflacija raste, deo novca bude usmeren u nekretnine kako se ne bi izgubila njegova vrednost, jer alternativa praktično ne postoji“, ocenjuje Seneši.

Naš sagovornik tvrdi i da brojni agenti najvećih agencija dobijaju otkaze, ali i procenitelji, jer imaju manje posla.

Seneši primećuje da se trenutno ni o EXPO-u ni o Nacionalnom stadionu više ne govori, dodajući da će smanjenje akciza na gorivo za čak 60 odsto stvoriti dodatni pritisak na budžet, čime će biti smanjen novac za kapitalne investicije.

„Država mora da se pripremi za, po mom mišljenju, veliku krizu, gde su nekretnine sasvim sigurno među prvima na udaru“, kaže Seneši za Danas.

Na pitanje da li možemo očekivati da se deo kapitala sa Bliskog istoka preseli u Srbiju, Seneši smatra da se to neće dogoditi, jer Beograd nema taj kapacitet.